一、什么是预告登记
所谓预告登记,是指为保全物权的顺位请求权、保全债权的实现等而进行的登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
二、不动产预告登记与异议登记有什么区别
1、不动产预告登记制度与异议登记制度的权利内容有所不同
关于预告登记制度所保全的请求权的范围,设有该制度的国家和地区的法律均有明确规定。我国台湾地区“土地登记规则”第96条规定:“有下列情形之一者,得申请为预告登记:
(1)为保全关于土地权利转移、或使其消灭之请求权;
(2)为保全土地权利内容或次序之变更之请求权,预告登记于附有条件或将来之请求权,亦得为之。”由此可见,一般而言,可被预告登记保全的请求权包括:以物权的设定、转移、变更或消灭为内容的(债权)请求权;附有始期、停止条件或者其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权。当然在日本民法上,其假登记所保全的范围还包括物权。
而异议登记在于保全经登记不动产物权的登记请求权,一般而言,其发生之情形有二:
(1)登记之涂销,指物权之合意不存在、无效或被撤销的情形;
(2)登记之更正,指登记人员错误为登记或涂销的情形。
2、不动产预告登记制度与异议登记制度推进程序有所不同
就预告登记而言,如何推进到本登记,应区分两种情形:其一,依预告登记而受保全的请求权,如果没有义务人的中间处分,预告登记权利人需要为本登记时,须经义务人的协助而完成。如果义务人不肯协助,预告登记权利人得经由诉讼令其协助,而后基于判决为之
由于预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力,预告登记于原则上与该请求权同其命运。如果请求权附有抗辩权,在请求前项同意之诉时,义务人得援引这些抗辩;其二,预告登记后,义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时,对于预告登记权利人的关系,应为无效,自不待言。
然而,预告登记权利人应如何主张该处分无效,而实现请求权呢?根据德国法律,在必要的时候,预告登记权利人可通过诉讼请求获得本登记的第三人同意,将预告登记义务人复登记为所有人。而且,对预告登记义务人请求为权利转移(本登记)之诉讼和对第三人请求为同意之诉,既可以一诉合并解决,也可以分别提起。由此可见,一般而言,在推进至本登记的程序上,预告登记权利人应取得利害关系人之承诺书始可为之。而在异议登记之下,如果异议登记是有理由的,即异议为正当,则异议登记权利人可直接申请涂销无效之登记并申请更正登记,此时,无须征得利害关系人的同意;而如果异议是不正当的,异议登记本身不起任何效力,也就不存在推进到本登记的问题了。
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