1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。3、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

关于商品房预售登记

（二十二）根据《办法》第四十条第一款的规定，房地产开发企业申请商品房预售登记，应当填写商品房预售登记表，并提交下列文件：

1、房地产开发企业的营业执照、法定代表人（或负责人）身份证明书、授权委托书；

2、预购人的身份证明：预购人为自然人的，提交预购人身份证件的复印件；预购人为法人或其他组织的，提交预购人营业执照或注册证书的复印件；

3、商品房预售合同所有文本。

（二十三）根据《办法》第四十条第三款规定，预售已被抵押的商品房，应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请预售登记。预购人不能亲自到场的，应当出具授权委托书。

预售已被抵押的商品房，暂按《关于房地产开发项目抵押有关问题的通知》（京国土房管权字［2002］185号）的规定执行。

（二十四）市或区、县国土房管局办理商品房预售登记手续时，应当在商品房预售合同上加盖商品房预售登记备案章，商品房预售登记表上不再加盖商品房预售登记备案章。

办理商品房预售变更登记或解除预售登记手续的，市或区、县国土房管局还应留存一份预售合同的变更协议或解除预售合同协议。

市或区、县国土房管局不留存商品房预售合同。

（二十五）根据《办法》第四十二条规定，房地产开发企业和预购人办理商品房预售变更登记或解除预售登记手续时，双方应共同申请，并提交双方的身份证明和商品房预售合同、预售合同的变更协议或解除预售合同协议。

房地产开发企业和预购人协商一致变更房价款、付款方式、装修标准等内容，而预售标的物未作变更的，不进行预售合同的变更登记。

（二十六）商品住宅预售合同中没有约定共用建筑面积处置情况的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的，市或区、县国土房管局不得进行预售登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

建设部令第一百三十一号《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。