商品房预售合同中的免责条款缺乏完整的法律规定,需要加强立法使其具有系统性和规范性。司法规制、行政规制和社会团体规制可保证购房者免受不公平免责条款的侵害和避免和纠正不公平的免责条款。

以下是对商品房预售合同中免责条款的规制:

1.目前,虽然还没有一部完整的法律专门对商品房预售的免责条款进行规定,但是我们可以从相关散见的法律中找到相关法律依据,包括免责条款订入商品房预售合同的条件、有效无效的要件、解释规则以及无效或被撤销后的法律后果等。

2.不过,我们需要进一步加强立法,使这些规定具有系统性和规范性。（二）司法规制司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用。（三）行政规制行政规制对于避免和纠正不公平的免责条款也起着重要的作用。（四）社会团体规制购房者可以通过消费者协会，调解预购方与预售方的纠纷。社会团体规制其实是起社会监督的作用。

商品房预售合同的免责条款如何避免不公平规定

商品房预售合同中的免责条款常常被用来减轻开发商的责任，但这种规定往往对购房者不利。为避免不公平规定，购房者可以采取以下措施：

1. 审查合同：在签署商品房预售合同前，购房者应对合同中的免责条款进行仔细审查，尤其是对可能对购房者产生不利影响的条款进行重点关注。如果发现不公平规定，可以与开发商协商，要求对相关条款进行修改或删除。

2. 咨询律师：购房者可以请教律师对商品房预售合同中的免责条款进行法律分析，以判断是否存在不公平规定。如果律师认为某些条款不公平，可以向开发商提出异议，并要求对条款进行修改或删除。

3. 关注政策法规：购房者应关注我国房地产市场的政策法规，了解政府对商品房预售合同的规定，以便在签署合同时能有效保护自己的权益。如果政府对商品房预售合同有强制性规定，开发商违反规定可能会受到法律制裁。

4. 选择知名开发商：购房者可以选择知名开发商签署商品房预售合同，因为这些开发商通常在合同制定和执行方面更为规范，对购房者提供的服务也更为优质。

总之，在签署商品房预售合同前，购房者应充分了解合同中的免责条款，并采取措施避免不公平规定。如果发现不公平规定，应积极与开发商协商，要求对相关条款进行修改或删除。同时，购房者还应关注政策法规，了解政府对商品房预售合同的规定，并选择知名开发商签署合同，以保护自己的权益。

商品房预售合同中的免责条款常常被用来减轻开发商的责任，但这种规定往往对购房者不利。因此，购房者应审查合同、咨询律师、关注政策法规并选择知名开发商，以充分了解合同中的免责条款，避免不公平规定，并在签署合同时采取措施保护自己的权益。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。