【商品房预售】商品房预售程序_商品房预售的特点-法师兄

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更新时间：2024-01-15 19:15:12

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商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售的前提是房地产开发项目已经取得了商品房预售许可证，并且房屋已经完成了基础建设和配套设施的建设，具备了预售的基本条件。在商品房预售过程中，房地产开发企业需要向买受人出示商品房预售许可证，并按照合同约定的时间交付房屋。需要注意的是，商品房预售需要遵守相关法律法规和监管要求，确保购房者的合法权益。

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1商品房预售许可证取得条件

一、什么是预售许可证？商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。二、办理预售许可证需要具备什么条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上；2、高层建筑已完成地面以下的主体工程；（五）房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上...查看原文

2商品房预售需要具备哪些条件

房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。根据法律规定，商品房预售须具备下列条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；7、法律、法规规定的其他条件。一、民法典中买卖房产一般多久后交房民法典规定，买卖预售房屋后，什么时候交房由当事人约定，签订合同后，开发商要按合同约定的时间交付房屋。《中华人民共和国民法典》第五百九十六条【买卖合同条款】买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。《城市商品房预售管理办法》第七条，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印...查看原文

3商品房预售程序

房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可按照以下程序进行商品房预售。一、订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。二、预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人;对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。三、预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。四、办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变...查看原文

4商品房预售申请

一、商品房预售办理依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》《关于加强商品房预售管理若干问题地通知》二、商品房预售的办理程序：房地产开发企业按照《房地产市场信息管理系统》的要求，输入各类信息，市场管理部门网上预审;1、企业提交资料，受理科收文、登记录入、出具回执;2、市场管理部门审批办理;3、受理科办结告知、核发结果。三、商品发预售的办理要件：1、上海市商品房预售项目情况表;2、房地产开发企业资质证书;3、土地使用权出让合同;房地产权证;4、建设工程规划许可证;5、建设工程施工许可证;6、有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告;7、商品房总平面图、建筑面积测绘明细表(暂测面积成果报告);8、与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议;9、商品房预售方案(包括销售人员岗位证书和承诺书);10、水、电、煤等配套已落实的有关证明，项目已纳入《住宅建设施工计划》的证明和《上海市住宅建设配套费专用收据》或包干使用证明，7层以下项目还须提交已纳入《住宅建设竣工配套计划项目表》的证明;11、房屋使用公约、前期物业中标证明与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同、物业管理及业委会用房配置资料、...查看原文

5商品房预售规定

1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。3、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。关于商品房预售登记（二十二）根据《办法》第四十条第一款的规定，房地产开发企业申请商品房预售登记，应当填写商品房预售登记表，并提交下列文件：1、房地产开发企业的营业执照、法定代表人（或负责人）身份证明书、授权委托书；2、预购人的身份证明：预购人为自然人的，提交预购人身份证件的复印件；预购人为法人或其他组织的，提交预购人营业执照或注册证书的复印件；3、商品房预售合同所有文本。（二十三）根据《办法》第四十条第三款规定，预售已被抵押的商品房，应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请预售登记。预购人不能亲自...查看原文

6什么是商品房预售

所谓商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。因此，关于商品房预售合同，主要有以下几个要点：1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工;2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定;3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款。一、商品房预售合同是否必须需要书面根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的...查看原文

7商品房预售的特点

商品房预售具有一些其他买卖形式所不具有的特点，包括：（1）商品房预售行为具有较强的国家干预性。如预售主体的资格具有严格的限制、实行商品房预售合同的备案登记制度、实行商品房预售的价格申报登记制度、实行商品房预售权属登记制度、实行商品房预售款项专用制度等。（2）商品房预售的周期长、风险性大。由于商品房预售中的房屋在订立合同时实际上并不存在，所以购方人实际就承担着不能最后取得房屋的风险，另外由于房屋销售和房屋开发行为是与金融行业密切相关的，所以实际上也存在着很大的风险。实践中经常出现的情况，比如，预售房屋不能按时竣工给买受人带来的损失、预售人借口房价上涨而要求买受人追加约定以外的款项、房屋竣工后质量出现问题、预售人将房屋转售他人等等。（3）商品房预售的标的物具有期待性。商品房预售实际上是对未来之物的买卖。因此在签订合同后，买受人就获得请求开发商交付房屋并转移所有权的权利，只要买受人履行全部买卖合同规定的义务并办理过户手续，就可以取得房屋所有权。（4）商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。商品房预售合同签订以后，买受人根据合同取得的权利在性质上看，仅仅是一种债权，而债权的效力只具有...查看原文

8商品房预售的条件

商品房预售是房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。预售商品房从合同成立到标的物交付需要较长的周期，而在这个周期中，由于承购人和开发商之间存在严重的信息不对称等多方面的原因，致使承购人承受了很大的风险。因此，国家加大对商品房预售干预的力度，对商品房预售的条件进行了较为严格的规范。商品房预售必须具备以下几个条件：一、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。《房地产管理法》根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。二、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，...查看原文