不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。

1、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

3、物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

一、不动产变动登记的规则

（一）登记簿与权属证书。

不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（二）更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（三）异议登记

异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

1、异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。

2、为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

3、如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（四）预告登记

1、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

（五）不动产买卖合同和登记

当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。

二、不动产变动是什么

不动产物权变动是指不动产物权基于双方法律行为以及其它法律事实而设立、变更、转让和消灭。