动产物权变动的条件为：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

对确立中国不动产物权变动模式的建议

综上，笔者认为：

1、目前，在中国，尽管包括人大王利民教授在内的法学权威认为我国目前没有也不宜采纳

物权行为独立说，但现实中的一个严重问题是，许多人将作为物权转移生效要件的登记，理

解为合同的生效要件。这个问题产生的根源，就在于不承认物权行为。正如判例（一）

和（二）所示，我国法律界基本都承认未经登记，物权没有转移，但合同之债依然成

立。这种观点其实已经把交易分为买卖合同意思表示一致和之后的支付对价、交付和

登记这两个步骤来考虑，其实就是承认了物权行为的独立性。如果否认物权行为的独

立性，那么登记作为物权转移的生效要件，未经登记，物权未转移，而物权行为独立

性又被否定，自然可以得出买卖作为一个行为整体无效的结论。

中国由于历史原因，法官素质不高，相信不知道物权行为独立说的法官也不在少数，在实务

中自然容易将作为物权转移生效要件的物权移转登记简单的理解为合同的生效要件。因此，

我的观点是，正如物权行为独立说将整个不动产买卖交易行为有机分解，为确定物权变动的

具体时间提供了可能一样，反过来说，如果要将合同之债成立的时间点与物权转移生效的时

间点分开，则必须承认物权行为的独立性。即使如日本民法典的规定，将合同之债成立的时

间点与物权转移生效的时间点规定为同一个时间，但这个时间点却定在意思表示之后，交

付、登记之前，其实形式上也已经承认了物权行为独立说。要彻底的否定它，则必然得出须

得移转登记以后，物权才转移，合同之债才生效这一不利于平衡当事人权利的结论。

2、在承认物权行为独立性的基础上，才可能，也才有必要考虑赋予登记这一不动产物权变动的

公示方法以怎样的性质。不动产物权变动采登记形式主义，以登记为生效要件，容易让当事人利

用意思表示一致到物权变动登记结束这一段时间进行投机，特别是钱物两清后，不动产产权由于

没有移转登记，产权仍属出卖人所有，双方权利有失衡之虞。而不动产物权变动采意思主义，比

登记形式主义更能够保护当事人的权利，更能够保证交易的迅速与安全。

意思主义立法更贴近老百姓一手交钱一手交货后即完成交易的生活常识，更有利于保护不

懂法的善良交易人，有利于杜绝那些懂法的恶意交易人钻法律空子，可以让法律更贴近老百姓的

生活，在中国这个普法程度不高的社会更有其合理性。

3、目前，在不动产是否适用善意取得制度方面，理论界存在一定的混乱。如上分析，如取物权

变动之登记形式主义，并赋予其公信力，不动产适用善意取得制度亦无不可，但鉴于登记对抗制

度与善意取得制度在保护善意第三人的正当利益有相同的作用，而采不动产物权变动意思主义

后，即失去了适用善意取得制度的基础，因此中国如采意思主义，则在保护善意第三人方面，以

采登记对抗主义为佳。

《民法典》第二百二十四条

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十五条

船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二百二十六条

动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。