一、商品房买卖行为的相关法律规定

我国实行的是商品房预售许可证制度。《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售需具备四个条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市房地产开发经营管理条例》第23条对商品房预售条件作了与《城市房地产管理法》第44条基本一致的规定，这表明了：只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件；人民法院在认定商品房预售合同的效力时，只从形式上进行审查，只要该等预售合同系出卖人在未取得商品房预售许可证明的情形下签订的，即可认定预售合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称）《商品房买卖合同司法解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。依此解释，在签订合同时，商品房预售行为虽不符合前述预售条件，但只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，预售合同的效力就得以补正，人民法院可以认定商品房预售合同有效。

二、商品房预售合同效力认定问题

对于出卖人取得商品房预售许可证的最迟时间如何界定？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

商品房预售合同签订后，如若商品房预售许可证被行政部门撤销，那么商品房预售合同效力又应如何认定？《商品房买卖合同司法解释》第2条只是规定在签订商品房预售合同时需取得预售许可证明，合同即为有效，如果事后预售许可证明被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的需要，并不必然导致合同无效。

就出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证已过有效期，该预售合同是否有效的问题，司法实践中认为，商品房预售许可证已过有效期与自始未取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不因该证过期而丧失预售资格。

对于实践中出现的出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前期房已转化为现房时，商品房预售合同效力如何认定的问题，虽然有些法院根据《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定直接判定预售合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。