（1）地方政府出让一定年限（使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。

（2）土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。

（3）计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。

商业用地可以转为住宅用地吗

商业用地可以转为住宅用地。若是有转化情况，则需要申请相应的行政部门进行批准，批准通过即可。由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第十二条土地使用权出让规定年限按下列用途确定：

a．居住用地七十年；

b．工业用地五十年；

c．教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

d．商业、旅游、娱乐用地四十年；

e．综合或者其他用地五十年。