土地出让金怎么计算：

（一）有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。

（二）发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

（三）通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

（四）划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

一、房改房土地出让金收取标准

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2％的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。

房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。房改政策规定：原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。全产权，可以上市交易。房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。

您拥有100％的产权证说明该房屋的使用、占有、处置、收益的权利全部归产权人所有，即通常所说的全产权，不需经过原产权单位同意就可处置，如果房屋如果是全产权，并且已有房产证，则可以进行交易。

二、房改房土地出让金谁出

双方可以协商约定谁出，一般是卖方支付。房改房以前一般是单位上的福利房也称集资房，当时土地的性质为划拨，当时是有国家出70％，单位出30％然后取得土地的出让权。房改以后都卖给了个人，也就是可以上市交易了，但是一部分单位的土地证是单位上的大证，现在缴纳土地出让金，也就是土地使用权归你所有了，以前是单位上的土地使用权，现在归个人是要交纳出让金的。但是土地的性质一般还是划拨，个别城市不同。