所谓“抵押不破租赁”,指的是出租人将财产出租并转移占有后,又用该财产设定抵押权时,原租赁关系不受抵押权的影响。准确理解该规则,需要注意以下几点:
第一,承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权,但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。也就是说,尽管其性质属于债权,但却具有优于物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护,主要在于保护其使用状态的稳定,而使用的前提则是占有,加之占有也具有一定的公示功能,为此,不论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”。
第二,在后的抵押权须已设立。“买卖不破租赁”也好,“抵押不破租赁”也罢,本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合,要求所有权已经发生变动;在“抵押不破租赁”场合,也要求抵押权已经设立。
第三,如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”。所谓原租赁关系不受该抵押权的影响,一方面,是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续,承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物;另一方面,是指抵押权实现时,只要租赁合同还在合同有效期内,租赁合同对抵押物(同时也是租赁物)受让人继续有效,受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时,抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿?对此,存在不同观点。有一种观点认为,承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能,对此,抵押权人在设立抵押权时是明知的,受让人受让抵押权时更是明知的,因此,不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为,承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法,抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人,因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失,抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时,其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的,受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易,应当自担风险,不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值,受让人可能会以较低的价格受让抵押物,因而价格的贬损对其来说不能算是损失,故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。
2、《民法典》第405条
《民法典》第405条规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。另外,修改后条文将租赁关系限定在已经将标的物转移占有的基础上,未转移占有的租赁关系不得对抗后设立的抵押权。
3、关于先抵押后租赁的情形
租赁权不是担保物权,因而不能简单参照《民法典》第415条有关登记对抗的规定,确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权,具体来说:承租人未实际占有租赁物的,其享有的仅为一般债权,依照《民法典》都403条之规定,不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物,则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗:其为恶意承租人的,不能对抗抵押权;反之,其为善意承租人的,可以对抗抵押权。从举证责任的角度看,应当推定承租人为善意当事人,由抵押权人举证推翻有关善意的推定。
全文1.3千字,阅读预计需要5分钟
不想阅读,直接问律师,最快3分钟有答案