根据颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条之规定，土地使用者先签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准予以转让。按照前述之规定，划拨土地使用权人需将土地使用方式从划拨改为出让，补交或抵交土地出让金后，方能以转让方式进行交易。

一、划拨用地转让的处理方法

土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：

（一）将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；

（二）将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；

（三）抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；

（四）以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；

（五）以其他形式转让划拨土地使用权的。

二、划拨、出让建设用地使用权两者的转让条件分别是什么

(一)划拨建设用地使用权的转让条件：

1、划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由转受让方缴纳出让金；

2、划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

(二)出让建设用地使用权转让条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。