住房和城乡建设部、国土资源部等部门从未认可过“小产权房”的概念。严格来说,所谓小产权房是非产权房。我国实行的是不动产物权登记和生效制度。所谓小产权房是指不能办理房地产登记备案,也不能取得房屋所有权证,也不能视为当事人的合法财产不受法律保护。根据相关规定,违法建筑在拆除过程中是免费拆除的。即使出于各种原因,在实际操作中也会给予一定的补偿,但一般以自拆劳务费的形式或参照建筑成本进行补偿,这远远低于合法房屋的补偿。
以上是指国有土地上规划建设手续不全的“小产权房”。根据我国现行土地法律法规,土地可分为城市国有土地和农村集体土地。土地管理法规定,农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农建设。在集体土地上建造的房屋之所以称为“小产权房”,是因为没有国家颁发的房屋产权证。
购买小产权房有很多风险。小产权房不具备普通商品房的法律性质,因此在购房合同纠纷过程中很难得到平等保护;在开发建设过程中缺乏监管,出现质量问题的概率比商品房高;而且由于产权合法无法办理维权手续,购房后无法进行所有权的合法转让,这对房地产的价值有很大的影响;在国家拆迁的情况下,很难得到相应的补偿。不要盲目看重小产权房的使用价值和低价,还要考虑法律风险和长远预期。
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