划拨土地和出让土地划拨土地：

划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。出让土地：指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。而我们现实当中，有很大一部分房源的土地性质属于划拨土地，我们经常提及嘴边的经济适用房就属于划拨性质的住宅房，这一类房源具体包：房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等。风险体现在它没有办法正常过户，可能需要额外申请政府审批同意并缴纳额外的土地出让金，也就是说它需要缴纳的税费相比于其他二手房、法拍房要多出很多；那么在前期的风险调查中，我们除了可以去向相关部门咨询过户问题，最重要的就是税费的计算问题了。也就是，划拨土地如何计算税费。法拍中在计算划拨土地税费的时候，先要明确自己是缴纳土地出让金还是土地收益金。二者区别在于：如果是缴纳土地出让金，过户之后就变为出让用地了，再次交易是不需要缴纳这类费用。土地出让金需要办理窗口根据不同的土地等级、使用年限进行核算，才能得知具体费用。如果是缴纳土地收益金的话，房产过户到买受人名下之后还是划拨用地，再次交易时还需要继续缴纳土地收益金或出让金。土地收益金的税率为1％。法拍中，通常都是缴纳土地出让金，出让金通常来说是按照成交总额的15％到40％缴纳，相对于新房二手房交易费用来说，这也是法拍房买卖中一笔高昂的税费了。

一、划拨土地出让金计算

如需将划拨土地转为出让土地，须先补交土地出让金，根据《协议出让国有土地使用权规范》，应缴纳的土地使用权出让金额等于拟出让时的出让土地使用权市场价格减去拟出让时的划拨土地使用权权益价格，具体金额须经有资质的评估机构进行价值评估确定。

划拨土地出让金按土地级别收取，每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。地域性的不同，导致各地的土地出让基准低价也有所不同，具体还要看当地的相关文件规定。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为两种，一种是熟地价，即提供七通一平的地国内几年土地出让金块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是毛地或生地价，即未完成七通一平的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

土地出让金有两种征收方式：

（一）公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有优售字样，按成交总价的1％征收；

（二）其它划拨地交易，按土地级别系数＊建筑面积征收。土地级别系数在国土局有具体的分级。

二、划拨土地使用权出让金该由谁支付

根据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条之规定，土地使用者先签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准予以转让。按照前述之规定，划拨土地使用权人需将土地使用方式从划拨改为出让，补交或抵交土地出让金后，方能以转让方式进行交易。