在深圳市规划国土资源委员会，工作人员拿出了该市长城大厦某商品房土地续期申请材料。该物业的土地使用期为1985年至2035年，使用年限为50年。今年年初，业主们申请将土地使用期限延长至70年。但续期不是免费的，而是在续期期间支付地价。据当地主管部门测算，业主需要支付的地价合计为44940元。

上世纪80年代，全国土地行政划拨实行免费，即免费。当时，深圳根据特区发展的需要，通过行政划拨的方式，为深圳商人提供经营性用地。但是，这种行政划拨土地是收费的，有使用年限。目前，这类土地用于续期溢价。

这些有偿、定期的行政划拨用地，在2000年后相继达到限额，但尚未达到国家规定的最高使用年限，面临续期问题。因此，2004年4月，深圳市专门出台了《深圳市过期房地产续期若干规定》。

针对社会各界最关心的问题，房地产用地达到国家最高法定年龄（70岁）后如何续期，深圳市规划委相关人员表示，目前这一领域还是政策空白。为什么城市土地使用年限不同？

由于政策是在网上设定最高用地年限，虽然网上不能突破，但线下还没有设定，所以各地可以灵活掌握。1998年以后，住宅用地使用年限基本为70年。对此，黄奇帆表示，这是住房制度改革的结果。从1998年开始，几乎所有的房子都商业化了，人们不得不去市场买房。为了公平和团结，所有的房子都将按70年出售。

如何计算70年的最大使用寿命？

住宅用地使用权最长使用年限为70年，如何计算70年？实际上，这个使用年限的设定是通过预期收益折现的方式来计算的，也就是说，土地使用年限超过70年后，土地的折现率预计接近于零。

还有一个问题：住宅用地70年使用期何时开始？

例如，小李在2015年购买了一套使用年限为70年的商品房，并于2016年入住。房子的开发商在2012年签署了一份土地协议，以获得土地使用权。70年土地使用期自2012年开发商取得土地使用权之日起计算。因此，对于很多购买二手房的业主来说，70年的土地使用年限是从开发商取得土地使用权之日算起，而不是从购房时算起。三种视野来看待土地使用权到期问题，在了解了这些真实的案例和背景之后，我们对住房土地使用权有了更深的认识。土地使用权的到期无疑是公众关注的话题。但要看清这一点，我们需要有三种视野：第一，历史视野。改革开放30多年来，许多政策制度不断调整完善。土地使用权这一现实问题的背后，有一条不容忽视的历史轨迹。第二，法治。所有这些问题都需要通过法治的方式来解决。临时性、零散性的政策解决方案，应该逐步让位于清晰、严谨的法治手段。三是以人为本。如何处理好土地使用权问题，直接关系到许多老百姓的切身利益。里面没有小东西。相关立法部门、司法机关和政府部门必须以责任感和紧迫感来面对和解决问题。目前，国土资源部已完成温州市住宅用地使用权延期20年的调查。今后，如何进行制度顶层设计，推出兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决方案，值得期待。