公寓和住宅的区别如下：

1、定义不同。住宅是指专供居住的房屋，包括高层、别墅、公寓等。住宅产权年限70年；公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形势。公寓一般是50年或者40年。公寓在目前的设计规范中没有明确的定义。

2、用地性质不同。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上；公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质用地上。

3、类型不同。住宅的类型根据《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。公寓根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。

4、产权年限不同。公寓和住宅是属于两种性质完全不同的房子，这是区分公寓和住宅最直接的方式，要说住宅和公寓有啥区别，其中比较明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。普通住宅的使用权限一般为70年；公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，一般是40至50年。

5、水电收费标准不同。由于公寓和住宅这两种房子的性质不一样，一个是住宅性质的，另一个是商业性质的，水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。

6、物业管理不同。住宅性质的房子，其物业管理更加贴心一些，而商业性质的房子就不一定了，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相关的限制。

7、落户规定不同。有很多朋友买房子都是想着要把户口迁到房子所在地的，但想要迁移户口的话，买房子的时候就要注意一下房子的性质了。公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能办理入户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

8、办理贷款不同。如今买房子，大多数的购房者都是通过贷款的方式购买的，打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50％，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

9、建筑设计的不同。经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。

10、住户数量不同。公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。

11、税费缴纳不同。公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。

12、采光条件不同。有些商务公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。

13、功能使用不同。一般而言，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、

soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。

14、配套设施不同。住宅主要是买来家庭自住的，所以非常的讲究环境好坏，而公寓主要是过渡或者是投资的作用，更加注重周边的配套。公寓需要达到24小时电梯和24小时热水的标准，而且绝大多数公寓不能使用燃气和其他明火；一般商品住宅的生活配套相对来说不够完善。

15、居住舒适度不同。一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好；而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

公寓产权到期后可分为两种情况：

1、由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；

2、若国家收回土地和地上建筑物，将对业主进行补偿。用类似拆迁安置的办法解决。根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

住宅用地有以下功能：

1、具有社会保障功能；

2、增加政府财政收入；

3、促进房地产业发展。

民用住宅公寓可以办营业执照吗

1、根据《民法典》的规定，居民将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2、综上所述，居民房可以作为办理营业执照的登记经营场所，不过在提交申请时需要提前办理好相关的手续。

根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。