1．划拨土地使用权的特点：划拨土地使用权，是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是：

（1）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；

（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；

（3）使用的无期限性；

（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。2．法律对划拨土地使用权的规制根据《土地管理法》的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，以划拨方式无偿配置土地资源属于例外情形，基于此，取得划拨土地使用权的适用范围、审批程序及后续出租、抵押及处置等均被严格限制，证券监管机构亦对企业在资本运作过程中涉及划拨土地使用权的情形予以重点审核关注。3．划拨土地上建房出售应经政府批准根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效；而如果获得批准，在补交土地出让金之后，此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效，可以协助办理过户登记手续。即是根据划拨土地使用权的特点，对于涉及划拨土地上的房产转让的合同效力，一般地，将上述规范识别为效力性规范。违反了此规定，因而判决合同无效。