是否可以变卖划拨土地上的房屋
时间:2023-03-03 19:20:32 203人看过 来源:互联网

可以,划拨土地,在交纳了土地出让金后,是可以交易的。(前提是准许买卖)具体要问当地的主管部门(国土局)。划拨土地上的住房,在办理土地证后是可以交易或者买卖的。购买划拨土地的法律风险其一,因买方不符合条件,国土局拒绝办理过户,导致交易无法完成因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。其二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。实践中,国土局大多同意办理过户,但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务,不对补缴土地出让金负责。对买方而言,则面临要么终止交易,就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金,待取得土地权证后,再针对土地出让金支付问题,与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中,买方选择后者,即先取得房地产,再就土地出让金诉讼。需要说明的是,此类案件并非买方或卖方一定胜诉,胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。其三,因规划等原因,划拨土地无法转为出让土地,导致交易无法进行。熟悉房地产法律法规的买卖双方,通常会在谈判交易价格之初,即考虑到土地出让金补缴事宜,因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是,即使双方已考虑到土地出让金因素,也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述,并不是任何情形下,国土局都会同意以补缴出让金的方式,将划拨土地转为出让土地。例如,笔者实际经手的一宗案件中,买方同意补缴出让金,且不纠结于价格高低,但国土局认为该幅土地另有规划,具有实施拆迁的可能性,因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。

三、划拨土地的法律风险控制与大多房地产交易案件类似,有关划拨土地问题的法律风险,也主要通过三层法律措施予以控制:一是法律尽职调查。交易之前,先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查,了解划拨土地转为出让土地的可能性,了解土地出让金的补缴数额,对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。二是合同防范。从合同谈判,到合同条款的设置,结合目标房地产的尽职调查结果,层层设计风险防范条款,促进交易流畅,同时在交易受阻时也可平衡退出。三是诉讼解决。若交易受阻,或对方违约,则注意收集有利证据,依托交易合同,尽早诉讼解决,将风险控制在最小范围。

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