目前业主委员会制度在现实中出现了诸多问题，其中比较突出的主要有以下几类；

1、业主委员会成立数量少

)第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于<物业管理条例)中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定．也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区(尤其是中西部地区)业主委员会数量极少的现状．据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少，例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家．物业管理行业已初具规模．然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区(包括高层大厦)，仅有50多个小区成立了业主委员会。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立，在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家。

2、业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动

《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村(一期)小区的业主委员会．是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近4年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙．只能利用业余时间进行工作。在业主委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费为由拒绝参加业主委员会会议。

3、业主委员会诉讼地位不明确

《物业管理条例)对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候．合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其起诉不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复．省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。

4、业主委员会超越权限范围、滥用职权

<物业管理条例)虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；同时条例中也没有规定业主委员会超越权限、滥用职权的法律后果，从而导致了现实中很多业主委员会超越权限范围或者在根本没有得到业主大会授权的情况下，滥用职权，挪用专项维修资金、损害业主利益。例如．上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发”重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任．副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层。底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层，底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理。

针对上述问题，结合我国的实际情况，笔者认为我国的业主委员会制度应该做如下完善．

1、实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制

业主委员会成员由业主大会聘任。并由业主大会向业主委员会颁发写明权限范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长．则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易孳生贪污挪用等情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故取2年或3年为宜。

2、加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权

业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权限范围从事物业管理行为，或者有任何损害全体业主利益的行为时．可以随时依照其决议解除对业主委员会成员的聘用，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力；如果业主委员的行为严重损害了业主的利益，业主还具有向法院起诉要求业主委员会作出损害赔偿权利。

3、确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格

应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事代理法律关系中处于代理人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门。公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业签订合同时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。

4，明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使

业主委员会的权利义务主要应该包括：

(1)接受全体业主和业主大会的授权，同物业管理企业签订物业管理委托合同；

(2)在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接其监督；

(3)充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益；

(4)监督全体业主对于业主公约的实施；

(5)收取。使用和管理专项维修资金；

(6)通过签订物业管理委托合同．委托物业管理企业进行物业管理；

(7)监督物业管理企业履行物业管理委托合同；

(8)向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；

(9)协助物业管理企业收取物业管理费。

(10)向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；

(11)配合，协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；

(12)接受房地产行政主管部门的监督。住宅与房地产—物业管理