未办理抵押登记合同有效，抵押合同是有效的，必须登记的是抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。

一、在先债权能否对抗已登记的物权？

当事人之间订立不动产买卖合同，但未办理不动产物权登记，出卖人嗣后又就同一不动产与第三人订立买卖合同，并依法办理了登记，即使在先的买卖合同被人民法院生效判决确认有效，也不能对抗第三人已登记的不动产所有权，在先的合同债权可通过其他途径寻求法律保护。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

当事人之间订立不动产买卖合同，未办理物权登记的，虽然不影响买卖合同的效力，但买受人并未取得不动产的所有权，即使买卖合同被人民法院生效民事判决确认有效，该不动产的所有权也不发生变动，其买受人依据买卖合同的约定享有的仅为债权。如果出卖人嗣后又就同一不动产与第三人订立买卖合同，并依法办理了登记，则应认定第三人已取得不动产的所有权。

二、买卖违章建筑的合同是否有效

买卖违法建筑时，不能办理房屋产权转移登记，但不影响房屋买卖效力，房屋买卖合同自成立时生效。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

三、抵押合同与抵押权的设立之间是什么关系

抵押合同与抵押权的关系要分以不动产或动产作抵押物来对待。在以不动产作抵押时，抵押合同的是否生效不依附于抵押权，即使没有抵押权而抵押合同仍然可能是有效的。在以动产作抵押时，抵押权自抵押合同生效时设立，并根据抵押物的不同有是否对抗善意第三人的区别。

（一）对于以不动产进行抵押的合同

在抵押权效力何时产生问题上，采取了登记要件主义模式，即抵押权的设立以登记为必需要件，抵押权自登记时设立。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上，采取了区分对待的方式，也就是说，除非法律另有规定或者合同另有约定，债权性效果自抵押合同成立时即行产生（此时即可适用《民法典》有关合同成立与生效的规定），抵押权是否有效设立对此没有影响。换言之，即使抵押权最终未能设立，抵押合同并不因之而无效，由此而导致的当事人之间的债权性法律关系也不因之而被视为不存在—事实上，根据《民法典》，抵押合同之外的其他设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也均按此原则处理。

（二）对于以动产进行抵押的合同

与不动产抵押相比，在抵押权效力设立上，同时采取了纯意思主义与登记对抗主义：对于一般动产抵押，动产抵押权自抵押合同生效时设立，并可对抗善意第三人；对于以交通运输工具、正在建造的船舶和航空器进行的抵押，还有以生产设备、原材料、半成品、产品进行的浮动抵押，则动产抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记者不可对抗善意第三人。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上，也采取了区分主义的模式，在这方面，虽然不存在《民法典》第209条那样明确阐述不动产抵押合同的有效成立与登记无关的相关法条，但从第403条“抵押权自抵押合同生效时设立”的规定来看，立法者对动产抵押合同的有效成立与抵押权设立这两种法律关系也是区分处理的。

抵押合同与抵押权是既有区别又有联系的，无论抵押物是不动产还是动产，在对待二者的关系时都不能混为一谈，而应有区别又有联系地对待。无论是不动产还是动产，抵押权都依赖抵押合同的要式行为而存在，但是，抵押合同并不一定受抵押权是否生效的影响。