未办理抵押登记合同有效，必须登记的是抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

一、房地产登记是指什么

房地产登记是指权利人向国家主管机关申请在法定文件上登记房地产权变更事实的活动。由于不动产登记的内容是关于不动产各种物权变动的登记，所以不动产登记也叫不动产物权登记。房地产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记，除法律另有规定外。实行房地产登记生效主义。就其房地产物权登记的具体效力而言，主要有以下几点：

1、物权变动的效力；

2、权利正确性；

3、善意保护效力；

4、风险预警效力。

二、不动产物权生效的情形主要有哪些

1.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外；2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；3.无需交付、登记的：非基于法律行为的物权变动，不以公示为前提；但依此取得不动产物权之人再处分物权时，“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

三、房屋买卖合同夫妻一方签字怎么有效

房屋买卖合同夫妻一方签字，需要夫妻另一方追认合同应视为有效。当财产以夫妻名义登记或以非合同签字人名义登记时，在这种情况下，合同为效力待定，需要夫妻另一方追认。如果房屋以夫妻签字人的名义登记，合同应视为有效，因为购房人只有审查房屋产权状况的义务。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。