问题

2012年，刘某与妻子赵某将全款购买的不动产登记在了12岁儿子小刘的名下，2015年1月刘某和赵某欲将该不动产出卖给贾某，遂向不动产登记机构申请转移登记，不动产登记机构应当如何办理?

父母为处分未成年人名下不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

不动产登记机构办理父母对未成年人不动产的转移、抵押等登记申请时如何判断是否“为未成年人的利益”一直以来存在较大争议。《细则》第十一条第二款规定，“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”父母是否为了未成年人的利益而处分未成年人不动产，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理父母处分未成年人不动产的登记申请时，不动产登记机构只需要求父母提供其处分不动产行为是为监护人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。

另外，提醒想要将不动产登记在未成年子女名下的家长注意以下几点。一是父母离婚时，登记在未成年子女名下的不动产将可能作为未成年人的个人财产不予分割。二是未成年子女成年后，有权自行处置登记在自己名下的不动产，无需征得父母同意。如果该不动产是父母的唯一居住场所，子女私自将该不动产抵押或出卖，将会直接影响到父母的日常生活。