未办理抵押登记合同有效，抵押合同是有效的，必须登记的是抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。

一、购房协议有法律效力吗?

购房协议是有法律效力的。根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

违反协议可以要求赔偿违约金。根据第五百八十五条规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于损失的，当事人可以请求法院予以增加；违约金过分高于损失的，当事人也可以请求法院予以减少。

二、转让商品房预售合同需要哪些条件

转让商品房预售合同需要满足的条件：转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让；预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房；预售合同必须合法有效。根据2021年实施的《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

三、民法典无产权房屋买卖合同是否有效

无产权房屋买卖合同有效，但可能发生履行不能进而承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。