来源：宜宾新闻网时间：2009-7-7

屏山县法院龙华法庭在审判实践中发现当前农村买卖宅基地建房的现象较为普遍，并呈现以下特点：（一）交易的标的地块为承包土地。出卖人一般为占据优势地段的农民，买受人一般为本集体经济组织成员或本集体以外的其他农民，有时甚至为非农业人口。（二）交易目的一般是出卖人为了眼前经济利益，买受人为获取自己建房所需宅基地或为了囤积宅基地而转手获利。（三）交易价格一般由买卖双方根据供需情况协商议定，根据目前行情地段好的地块能卖到每平方米400元左右。买方一般在订立协议时首付标的款的80%—90%即可获得标的地块的使用权，余款在建房手续办妥后付清。（四）买受人除了支付购买宅基地的价款外，尚需向标的地块所在村集体交付数千至一万元左右的费用，该集体才会在以后办理建房手续时提供必要的便利。（五）从履行情况来看，大多数协议都得到了全面履行，出卖人交付了标的地块，买受人付清了交易价款，并在所购地块上建起了房屋。

屏山县法院分析农村宅基地买卖存在如下弊端：（一）协议内容的违法性，现行土地法律法规均明文禁止转让宅基地，一旦双方产生纠纷诉诸于法律，人民法院一般都会确认买卖协议无效。（二）从诉讼的动因看，一是因地块价格行情上涨后出卖人反悔；二是因多种原因买受人未能取得建房手续导致其要求返还先行支付的价款。（三）出卖的地块一般为公路沿线或者交通相对方便利用价值较高的承包土地，这些土地被大量出卖后，导致出卖人成了无地或少地农民，从而引发新的矛盾和社会问题。为此，该院建议：

(一)加大法制宣传力度。在宅基地买卖现象严重的地区，加大巡回审判力度，以案讲法，有针对性地开展《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律法规宣传，有效预防宅基地买卖现象的发生。

(二)严把建房手续审批关口。行政机关在办理建房审批手续时，对申请人既未利用自己的承包土地建房又非本集体经济组织成员之间互换土地建房的应一律不予审批。

(三)人民法院应审慎处理此类纠纷。具体应当把握以下原则：

1.尊重历史，照顾现实的原则。农村宅基地买卖是目前法律、政策限制集体土地流转下产生的畸形儿，是在相关部门监管不力、农村基层组织相对软弱涣散，农民建房需求日渐旺盛而宅基地资源相对短缺的背景下产生的。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地集体所有性质不能改变；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

2.注重判决的法律效果和社会效果相统一的原则。判决要以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导，起到制约农民审慎处分承包土地的积极效果。

3.平衡买卖双方的利益原则。首先，要全面考虑协议无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因出卖宅基地所获利益和买受人因协议无效遭受的损失；其次，在买受人已经获得建房许可证的情况下，应由出卖人对其进行必要的补偿；第三，判决宣告协议无效的同时应将判决书送达给相关行政机关，防止该宅基地再次被出卖。

(作者单位：四川省屏山县人民法院夏虹)