永佃权，亦称“田面权”。以交租为代价永远耕种或放牧土地所有人地面的权利，属用益物权。

永佃制早在宋代个别地区出现。汜县县令劝李诚庄佃户买“没官田”，以使“常为佃户，不失居业”。明代永佃制有所发展，清代盛行于江西、安徽、江苏、浙江、福建等东南和江南省份。永佃权随均田制的消灭而产生。战争或灾荒后地主占有大量荒地，为使农民开垦、改良土壤，加上地主需求货币，遂给佃农以土地永久使用权。也有因农民日益贫困，将土地所有权低价出卖，自己保留土地使用权，即“田主买田为田骨，佃户出银佃种为田皮”。与永佃权或田面权相对，地主土地所有权称为田底权。永佃权一般可以继承、转租、典押或出卖。佃户承佃荒地三年后，“与充己业，许行典卖”。土地所有权转移时，一般也不影响佃农的永佃权。

永佃权的形成途径

永佃权之历史演进过程说明封建大地产的规模化与佃农人身自由化使用佃权制度产生、发展的内在驱动力，而人、地关系的高度失衡又必然催生一种新的土地租佃关系，正是基于此使得永佃权具有了与其他民事契约关系不同的特质。一般而言，永佃权制度之形成途径或原因有以下几种。

1、农民基于开垦地主之荒田或无主荒田而享有永久佃作之权利。以该种方式取得土地用益物权又可细分为两类：一类是以租佃契约形式从国家或地主处取得土地用益物权，此类为常态；另一类则是以竞争缔约方式取得土地用益物权，此点足有可多者。就宋代而言，此类竞争性缔约方式已然相当发达，以招标、投标方式缔结契约于当时具有普遍性，以官方对土地经营权之处分为例，宋徽宗宣和元年（1119）八月，朝廷对浙西州县积水减退后的露出的田土采用实封投状方式进行招标远年逃田、天荒田、草葑茭荡及退滩沙涂等地，并打量地亩、立四至座、著望乡村，每围以千字号为号，置籍拘籍，以田邻见纳租课比扑，量减分数，出榜限一百日召人实封投状，添租请佃，限满拆封，给租多之人。每户给户贴一纸，开具所佃田色步亩，四至著望，应纳租课。如将来典卖，听依系籍田法请买印契，书填交易。10从此则史料可知：其一，宋代之农户或佃农可通过招投标方式取得土地用益物权，该种土地经营权具有物权效力，可以对抗原所有权人；其二，该种土地用益物权系依竞争缔约方式取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。

2、农民将自有土地出卖与他人但保留土地之耕作权，俗谓卖马不离槽、卖田留耕、卖田不卖佃。此种情形一般表现为农民无力偿债，以土地抵偿，或迫于生计，或耕作不力，或为逃避经营风险（荒欠）而转让自有土地之所有权，但为维持生计又于出卖契约中明确约定转让所有权的同时保留土地之耕作权，是民间实现自我救济与进行土地融资的有效途径。

3、基于契约买卖取得他人土地之耕作权。此种类型是永佃权权利形态完备后而产生的一种新的买卖类型，至迟在明代，田骨、田皮已相互分离，土地上出现一种双重所有权，此即所谓一田二主现象。田皮权（土地用益物权）独立于田骨权（土地所有权）并可自由流转，使永佃权这种权利本身也成为一种买卖标的。据现存史料考察，明清两代永佃权本身发展成为交易标的在全社会已是相当普遍的社会经济现象。章有义先生对清代徽州休宁朱氏之置产簿进行了极为精微的研究，发现出卖田皮权与田骨权民间俗例均独立签约，其中嘉庆年间吴惟大将田皮、田骨同时卖与朱氏，立契两纸，此种一田两契现象仅朱氏置产簿中即达伍例。11是知田皮权已然完全脱离田骨权人之制约，获得了独立的地位。

4、以缴纳押租的方式获取他人土地用益物权。此类获取土地用益物权之方式是第三种之变体。明代以来定额租制度进一步完善成熟，至清代已在全国占据主导型地位。定额租制度下的地主所有权与土地经营权之分化程度越来越高，直接导致了土地用益物权之商品化，押租制的出现是其典型。所谓押租，是佃农以交付押金的形式获取地主之土地经营权，换言之，地主通过收取押金转让土地经营权。该项制度可考者始于明代，清代流行于全国。此点是对传统永佃权的改良，标志着土地用益物权的商品化、货币化。12以十九世纪八十年代江南农村经济为例，佃农只需交纳一笔顶首费或羁庄钱，押佃关系即告成立并受到习惯法的保护。押租制度极大丰富了中国传统地权内容，以前诸多禁止买卖之土地随之进入市场流通，如祭田（祀田）、学田等永禁买卖的土地纷纷以押租形式流入市场。13嗣后押租制度通过加押减租的形式演化为名为土地用益物权转让实则为土地所有权转让，进一步推进了土地私有化、商品化程度。