永佃权

土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下﹐可以无限期地耕作所租土地﹐并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化﹐佃农的耕作权一般仍不受影响。永佃权最早出现在宋代﹐明代有所发展﹐有永耕﹑长租﹑长耕等名。明代中叶以后﹐首先在福建等东南省份的某些地区流行﹐清代盛行于东南诸省及华北﹑西北﹑华南的部分地区﹐民国时范围又有所扩大。永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下﹐地主只是收租﹐而不关心土地的经营情况﹐这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下﹐佃农或因垦荒付出工本﹐或因投资改良土地﹐或因支付佃价﹐或因长期租种同一块土地﹐或因集体霸耕而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地﹑仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区﹐有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展﹐有利于作物种植的扩大和土地收益的提高﹐也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时﹐每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权﹐明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。有永佃权的农民往往私相授受﹐将田面出顶﹑典押或买卖﹐还有的保留或...查看原文

关于永佃权之名义，一般称之为田面权，地主之所有权与之相对应称之为田底权，田底、田面之称，江南各地，异名颇众。计有大买、小买，卖租、顶首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大业、小业，大苗、小苗，粮田、质田等数种。永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之只准佃辞东，不准东辞佃;同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓换东不换佃。3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。4、地主转让土地所有权(田骨权)时，佃户(田面权人)享有优先购买权。以宋代为例，自北宋以来，官私田产买卖已趋正常化、规模化，官府出卖官有田业时，赋予承佃人(见佃人)先买权，宋仁宗天圣元年(...查看原文

用益物权和担保物权在性质和作用上存在区别。用益物权是对他人财产的使用权，担保物权是为债务履行提前给予的承诺。用益物权一般不具有处分权利，而担保物权可以在债务不履行时优先受偿。 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。而担保物权是为保证债务履行而提前给予的一种承诺。用益物权一般不具有处分权利，而担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。因此，用益物权与担保物权在性质和作用上存在一定的区别。 永佃权的法律性质及适用范围 永佃权是指农村土地承包经营者依法享有的长期稳定的使用权，具有一定的财产性质。它是一种用益物权，是土地承包经营者依法取得的权利，可以用于农业生产和农村经营活动。永佃权的适用范围主要是农村土地承包经营，包括农田、林地、草地等。永佃权的设立需要符合法定程序，并受到法律保护。永佃权的行使应当遵守法律法规的规定，保护土地承包经营者的合法权益，促进农村经济的稳定发展。 用益物权和担保物权在性质和作用上存在一定的区别。用益物权赋予权利人对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权...查看原文

永佃权的主体是农地所有人和农民，客体是农地，内容是租佃和承包经营。永佃权与土地承包经营权在主体、客体和内容上有相似之处，但也存在差异。永佃权人和土地承包经营权人都有使用、收益和部分处分权能，而土地所有人仅享有部分收益和处分权能。 【问题0：永佃权的主体要求是什么？】 永佃权的主体一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我国，农地所有人是集体或国家，农民是农地的使用人，这符合永佃权的主体要求。 【问题1：永佃权的客体与土地承包经营权的客体完全一致吗？】 永佃权的客体与土地承包经营权的客体完全一致，均为农地。 【问题2：永佃权的内容是什么？】 永佃权的内容是租佃，土地承包经营权的内容是承包经营。二者虽有差异，但在基本方面相同，如二者均为使用他人土地进行耕作畜牧而取得收益，均须向土地所有人交纳租金或承包费，均准许转佃、转包。也就是说，永佃权人和土地承包经营权人对标的物都有使用、收益和部分的处分权能，而土地所有人仅享有部分的收益和处分权能。 永佃权的主体要求是农地所有人和农民作为租佃耕作人之间的关系。在我国，农地所有人是集体或国家，农民是农地的使用人，这符合永佃权的主体要求。永佃权的客体与土地...查看原文

永佃权，亦称“田面权”。以交租为代价永远耕种或放牧土地所有人地面的权利，属用益物权。永佃制早在宋代个别地区出现。汜县县令劝李诚庄佃户买“没官田”，以使“常为佃户，不失居业”。明代永佃制有所发展，清代盛行于江西、安徽、江苏、浙江、福建等东南和江南省份。永佃权随均田制的消灭而产生。战争或灾荒后地主占有大量荒地，为使农民开垦、改良土壤，加上地主需求货币，遂给佃农以土地永久使用权。也有因农民日益贫困，将土地所有权低价出卖，自己保留土地使用权，即“田主买田为田骨，佃户出银佃种为田皮”。与永佃权或田面权相对，地主土地所有权称为田底权。永佃权一般可以继承、转租、典押或出卖。佃户承佃荒地三年后，“与充己业，许行典卖”。土地所有权转移时，一般也不影响佃农的永佃权。永佃权的形成途径永佃权之历史演进过程说明封建大地产的规模化与佃农人身自由化使用佃权制度产生、发展的内在驱动力，而人、地关系的高度失衡又必然催生一种新的土地租佃关系，正是基于此使得永佃权具有了与其他民事契约关系不同的特质。一般而言，永佃权制度之形成途径或原因有以下几种。1、农民基于开垦地主之荒田或无主荒田而享有永久佃作之权利。以该种方式取得土地用...查看原文

永佃权稳固了农地使用制度，有利于提高农民生产的积极性，促进长期投资和农地保护。在永佃权下，永佃权人有长期或永久的使用、收益权，并在不减损标的物的价值时可以改良标的物或变更其用途;孳息与土地分离时，归永佃权人所有;永佃权人可任意处分其权利，无论无偿或有偿，死因行为或生前行为;永佃权人有转移其权利于继承人的权利，其继承人有永佃权，除非依法定事由收回。总之，永佃权人的权利充分而广泛，与所有人的权利几乎重叠，这样，农民就会焕发极大的生产积极性，象珍爱珠宝、女儿、自由一样珍爱归其使用的土地，进行精耕细作，进行长期投资，而改变土地承包经营制下固有的短期行为，不会对农地进行掠夺经营，有利于农地的保护。并且，中国人有为下一代谋划打算俯首甘为孺子牛的深刻传统，由于永佃权可继承，故永佃权人不仅为自己投资，而且会为子孙后代投资，其进行的投资是真正的永久投资。再者，由于永佃权使农民对土地有一种强烈的拥有感，其权利主体的地位得到凸现，故当他人尤其是政府或村干部侵犯永佃权，任意征地、调地时，他们就会用尽各种救济手段来维护自身利益，这也从另一角度保护了农地，使其免因新圈地运动而流失。永佃权有利于促进农地的流转，有利...查看原文

永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下,地主只是收租,而不关心土地的经营情况,这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下,佃农或因垦荒付出工本,或因投资改良土地,或因支付佃价,或因长期租种同一块土地,或因集体霸耕而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地、仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区,有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展,有利于作物种植的扩大和土地收益的提高,也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时,每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权,明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。有永佃权的农民往往私相授受,将田面出顶、典押或买卖,还有的保留或转移征租权,造成土地所有权的再分割。许多官绅、豪民、债主也竞相从自耕农或永佃农手中掠取或购置田面,进行地租剥削。这是明中叶以后土地关系中出现一田两主、一田多主现象的渠道之一。在一田多主制下,出租田面的人都是二地主,俗称面主、皮主、赔主。在永佃制下,土地所有权和耕作权的名称因地而异。又有田骨田皮、田底田面、大苗小苗、大租小租、大田小田、大卖小卖、大买小...查看原文