在中国,永佃权最早出现在何时无可考证,但据史料可以判断,最迟出现于宋代。至明清,永佃权逐渐发展而盛行于江苏、江西、安徽等地,称土地所有权为田底权,称永佃权为田面权,称田地为地骨,田面称为地皮。
清朝户部则例规定:民人佃种旗地,地虽易主,佃农依旧,地主不得无故增租夺田。清末修律,在《大清民律草案》中,参照德国法和日本法的立法例,在物权编设4章规定他物权,其中用益物权分地上权、永佃权、地役权3章,没有规定典权。
在《民国民律草案》中,他物权的立法体制略有改变,各种他物权分章规定,共设有地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权6章。至《中华民国民法》正式颁布,物权编共设7章规定他物权,分别是地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权和留置权,形成了完备的他物权制度。其中第842条规定永佃权:称永佃权者,谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或者牧畜之权。永佃权之设定,定有期限者,视为租赁,使用关于租赁之规定。
永佃权制度之所以源远流长,其根本原因在于其有使佃户安心耕作、有助于社会经济稳定之作用。因为,综观各国永佃权制度,无论其表现形式如何,都始终具有如下特征:
第一,永佃权具有永久性,一般无期限限制,即使有,也相当长。
第二,永佃权是以耕作、牧畜为目的,存在于他人土地之上的一种独立的用益物权,永佃权人在受到侵害时享有物上请求权。
第三,永佃权在不破坏土地的前提下,可以不受任何限制地享有土地。永佃权人除可以获取孳息外,还可以设立役权和抵押权。永佃权的权利几乎和所有权不相上下。
第四,永佃权是以支付佃租为对价存在于他人土地上之限制物权。
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