读者吴小姐:

我准备购买一套房子，在看了几个楼盘后，发现有的开发商在介绍时称物业管理用房计入购房公摊面积，有的开发商称物业管理用房不计入购房公摊面积。听朋友讲，购房者与开发商由于面积问题产生争议的非常多，并且大部分情况下吃亏的是购房人。请问:关于面积方面我应该注意哪些问题？

■律师解答:

笔者曾经多次代理过房屋买卖过程中由于面积争议而提起的诉讼，此类诉讼也是房屋买卖纠纷中所占比例最大的部分之一。下面结合自己在处理面积纠纷过程中所积累的一些经验，就商品房面积相关问题简述如下:

一、关于房屋面积的相关概念

1、产权登记面积:是指由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积。

2、建筑面积:是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

3、使用面积:是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

4、实用面积:是指建筑面积扣除公共分摊面积后的剩余面积。

5、套内面积:是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的剩余面积。

6、公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积内即含有公共面积的分摊。

二、购房人在签订商品房买卖合同过程中需注意的问题

购房人在签订商品房买卖合同时建议划掉标准合同第三条中〔产权登记〕选项，保留〔合同约定〕选项。为有效的保护自身利益，购房人还应在本条中同时明确约定建筑面积和套内建筑面积，并尽可能再确定一个套内使用面积(相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便)。购房人在约定套内建筑面积时应注意以下问题:

1、套内建筑面积包含套内墙体面积。所以买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。如:对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，由于外墙有一半厚度计入套内建筑面积，所以同样的单元中楼上楼下的套内使用面积存在一定差别；即便是同一楼层相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积小一些。

2、套内使用面积并非地毯面积。由于管道井要计入套内使用面积，故购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积。购房人买房时要注意公共的管道井是否计入自己的套内建筑面积。

3、套内建筑面积包括阳台建筑面积。其中:封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。并且，阳台的封闭方式要以经主管部门审批同意的商品房规划设计图为准，房地产商无权擅自变更其封闭方式。

4、按套内建筑面积计价不能忽视公摊面积。购房人可要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；(三)不分摊的共用部位”写清楚。

5、面积误差的处理方法北京市国土资源和房屋管理局2003年12月12日公布的《商品房买卖合同》示范文本第五条明确了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。由于上述处理模式仅为套内建筑面积出现误差的处理方法，不排除有个别开发商通过缩小建筑面积(公摊面积缩小与套内建筑面积不同程度的缩小)让购房人蒙受损失。故建议购房人能努力与开发商约定参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法:房屋竣工后，根据面积实测数据计算，当所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。

最后，购房人如果想要避免在购房面积问题上吃亏，就务必在商品房买卖合同中的第三、四、五条上下功夫，将这些条款真正的读懂。

中豪律师集团(北京)事务所邢志刚律师

（BJF04/天闲）