只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能发生情事变更。如果在合同订立之前，就已发生情事变更的，则该合同是在变更后的基础上成立的，与情事变更问题无涉;如果情事变更发生在合同消灭之后，因与合同履行无关，也不会发生情事变更原则适用问题。

(四)情事变更与合同不能履行应当有直接的因果关系

只有当情事变更成为履行合同不可克服的障碍，直接导致合同不能履行时，当事人才可以请求变更或者解除合同。但是必须防止当事人滥用这种请求权，寻找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情事变更并不必须导致合同不能履行，那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同有效期内，甲房地产公司另在B市兴建的一栋商品楼被水冲毁，甲房地产公司即以此作为情事变更的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在B市的水灾与本合同的履行没有直接的因果关系，所以，不应适用情事变更原则。

(五)情事变更的发生使原合同的继续履行显失公平

这是适用情事变更原则的实质性要件。情事变更原则的宗旨在于实现社会公平。是否显失公平一般由司法机关进行评判，在商品房预售合同纠纷中，由法官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法，它所体现的道德标准和法律标准应有客观的尺度，简言之，即有可操作性。从实践看，如果发生下列情形使商品房预售合同的履行明显的不公平，受不利益的一方可以主张情事变更：

1、因情事变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡，一方由于另一方的受损而获取明显的利益;

2、主张情事变更一方是为了避免不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益;

3、继续履行合同时对合同双方均无利益。另外，根据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中约定情事变更的免责条款。反之，合同双方也可以约定在合同有效期内，即使产生了某些意外事件，也不能免除预售方违约责任。对此，不适用情事变更原则，其特别约定应视为当事人放弃了情事变更请求权。但是以上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则基于欺诈、胁迫或者违反公共利益订立的有关条款无效，当事人仍可主张情事变更。

三、适用情事变更原则值得注意的若干问题

由于商品房预售合同发生情事变更的原因非常复杂，适用情事变更原则时主观性很强，所以难以认定和掌握。笔者拟就如何准确区分情事变更与非情事变更的几种情况的关系，提出几个值得注意的问题。

(一)情事变更与商品房预售市场商业风险的关系

情事变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情事变更的发生不能预见。商品房预售市场的商业风险，是指商品房预售合同当事人因经营失利应当承担的正常利益损失。在商品房预售合同履行中，引起商业风险的原因与引起情事变更的原因有时是相同的。如何区别情事变更与商业风险，一直是争议较多的问题，能否正确区分二者的关系，直接关系到合同不能履行时当事人是否承担违约责任，承担何种违约责任。情事变更与商业风险的主要区别有三点：

1、二者对造成合同不能履行的客观情况的异常变动的预见性上不同。情事变更适用于当事人对引起客观情况异常变动的原因不能预见，而商业风险发生则是当事人可以预见、应当预见的。风险与利润同在，风险大利润高，这是房地产市场的普遍规律之一。商品房经营者中，有些人正是预见到了商业风险，而甘冒风险，进行投机交易，希望以风险为代价获取较高的利益。然而商品房市场有赔有赚，因此，这种风险应视为商品房预售合同中应有内容，无需以合同条款来约定。如果风险超出了正常的范围，以至于按照一般从事商品房经营者的预见能力来判断，属于无法预见时，则市场风险的性质就转为情事变更了。

2、情事变更与商业风险在法律上对公平的评价不同。情事变更往往导致当事人利益显失公平，因此，法律上应予再调整;而商业风险虽然也可能导致当事人双方利益不公，但根据合同自由原则在法律上是允许的。在商业习惯上是可以接受的。

3、客观情况是否发生根本性变化，这也是界定情事变更与商业风险的关键。如果客观情况未发生根本变化，则属商业风险范畴，它是一种量变;如果客观情况发生根本性变化，使商业风险足以导致合同目的不能实现，履行困难，则属商业上的意外风险，属于情事变更，它是一种质变。

商业风险是不是都不能适用情事变更原则呢?一种观点认为，应当依法保护合同，坚持契约必须严守原则，当事人一律不得以商业风险为由主张情事变更。另一种观点认为，只要商业风险发生，使得合同当事人双方利益不公，就应适用情事变更原则。笔者认为，应对商业风险进行具体分析，正常的商业风险(或叫一般风险)不适用情事变更原则，应适用风险自负原则;意外商业风险(或叫异常风险)可适用情事变更原则。区分两种风险的标准，就是上文提到的情事变更与商业风险的三个区别，为便于掌握这些区别，可在商品房预售的法规中，或者商品房预售的司法解释中，针对房地产市场情况，制定出适用情事变更几种主要市场因素的量的界限，确定一个相对的风险值。但这是个难题，深值探讨，也不宜过于具体。法院应就各个具体事件，公平裁量之，未便一概而论，以阻碍此项原则之适应性〔5〕。

最高人民法院四十七条解答第31条明确解释：一方以建筑材料或商品房市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中，在关于房屋买卖价格问题上也提出：一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。这些司法解释精神与情事变更原则是一致的，充分考虑了商品房预售市场的特点。商品房预售，可以说具有期货性质，或者说是一种远期合同，是可以反复交易(转让)的合同。从市场情况看，有相当一部分商品房预售合同当事人是买预期，买价格预测，交易具有投机性，不是为获取商品房所有权并实际占有使用，而是为了赚取商品房不同时期的价格差，获取风险效益，许多房地产经营者也确实因此而大大获益。所以当商业风险真正降临到商品房经营者身上时，法律上当然要让其风险自负，利之所生，损之所归，这是公平合理的。