预售商品房合同发生情势变更原因复杂，且与一些相关法律概念界限模糊，应加以区分。

1.情势变更与不可抗力。

情势变更和不可抗力都是当事人意志以外的原因造成的，都是合同订立以后发生的。但两者存在明显区别。不可抗力一般是重大自然灾害造成的，如地震、水灾等，而情势变更一般是由重大社会事件引起的，如国家法律变化、政策调整等。不可抗力发生后，只要义务人履行了法律规定的有关义务，即可免责，而情势变更发生后，则根据公平原则，由双方当事人共同承担经济损失。

2.情势变更与商业风险。

情势变更的事由在当事人订立合同时当事人不能预见，而商业风险双方当事人是应当预见的。如物价变化、货币贬值等情况属于正常的商业风险，如当事人没有预见而发生了上述事由，应当归责于一方当事人的过错。如果物价变化是由国家政策干预的，是当事人意志以外的原因，则属于异常商业风险，异常商业风险应适用情势变更原则，若这种意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承担全部损失，有违公平原则。

3.情势变更与免责条款。

情势变更与免责条款都会导致当事人免于继续履行义务的法律责任。二者也存在明显区别。免责条款是双方当事人约定的，既可以在事由发生后免除当事人的责任，又可以通过设立免责条款来限制其未来承担责任，免责事由发生，可以不按违约处理。情势变更不是双方约定的，而是由法律规定的，是否属于情势变更，由人民法院根据事实作出判断。