房屋居住权不能转让。居住权不得转让、继承。除当事人另有约定外，设立居住权的房屋不得出租。居住权的内容主要是指居住权人的权利义务。居住权人的权利：

1、居住权人享有房屋的使用权，但该使用权仅限于居住目的；

2、是居住权人享有附属于房屋使用权的权利，如相邻权等；

3、居住权人有权为居住目的修复和维护房屋；

4、居住权人有权在居住期间将房屋租给他人收取租金，但必须符合相关法律要求。例如，承租人转租的房屋必须经原出租人同意。

居住权人的义务：

居住权人有义务在居住期间保管房屋；

居住权人不得对其居住权设定抵押或者其他权利负担；

居住权人应当承担日常管理和维护费用以及其他使用过程中的合理费用；

居住权人不得随意改变房屋的结构和用途；

居住权人有义务在居住期届满时返还房屋。

房屋居住权法律特征

房屋居住权法律特征如下：

1．居住权的主体是特定的公民，即有合法依据而占有房屋的公民。

2．居住权的客体只限于房屋。如出租人的房屋。

3．居住权属于一种用益物权。居住权人对房屋的使用应限于居住的目的。

4．居住权的取得应有法定的依据或有关合同的约定。

5．居住权的取得应办理登记手续，并受国家法律的保护。

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。