所谓“返租式商铺”，实质上即是指开发商针对自身开发完成的大规模商业物业项目进行合理拆分，生成若干部分地理位置优越且面积大小适宜的小型产权商铺，并以相对较低的价格售卖给众多中小型投资商户。在销售过程之中，开发商还须与各购买商铺的中小投资者签订相关的返租协议，以确保在一段时间内，该处商铺的整体运营管理全部由开发商承担，同时按照先前约定的期限，及时足额地向各位中小投资者支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。