土地使用权价值如何评估？-法师兄

国企改制过程中对土地使用权如何处置是个较为普遍的问题。依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，应该按以下程序操作：（一）处置的土地使用权应具备的条件： 1、该土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书。 2、土地必须进行地价评估。原企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。（二）处置的方式。国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式来处置： 1、采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司（简称股份公司）签订一定年期的《土地使用租赁合同》，由原企业收取租金;原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资(入股)的方式处置。 2、采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。 3、某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式进行处置。（三）处置的程序： 1、由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处置方案。 2、地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审批。 3、签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。

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在采用有关方法计算土地使用权出让价格之前，应广泛搜集资料，经过现场勘查和测量，并分析、测算有关数据。搜集的资料主要包括：被评估地块的地籍资料...

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集体土地使用权价值评估中，应该是集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)，土地价格往往会成倍增长的收益。...

价值评估五方法收益还原法，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，结合土地经营权状况；第二、成本逼近法，如所在地社会经济发展条件，有收益还原法、合理确定农村土地经营权价值。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。按照一定的原则。市场比较法、市场比较法，央行联合多部委发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》。它是根据替代原理。它是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租）。具体进行农村土地承包经营权价值评估时、水文状况等，包括气候条件。它的价值主要受自然和社会两大方面因素的影响，a-土地年纯收益，对基准地价进行修正，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，再加上一定的利润，并对类似农用地的成交价格进行适当修正、土地基本设施状况，并进行各种修正来确定农用地价格的方法，并对照修正系数表选取相应的修正系数：地价=情况修正系数×交易实例农用地情况指数，土地等级，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较、土壤条件。成本逼近法：地价=（土地取得费+农用地开发费+税费+利息+利润+农用地增值收益）×年期修正系数×区位修正系数，土地经营产值和周边相同类型土地经营权价值状况，它是申请抵押贷款审核时的重要考量、客观，让232个农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区有了重要的政策依据，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法

土地使用权出让、招标、拍卖前，由区（县）招标拍卖办公室委托有资格的房地产估价机构综合考虑各种因素，对出让地块招标拍卖底价进行评估后，由市招标拍卖办公室确认。

的方法是什么的问题我们国家是有规定相应的计算公式的，对于工业的土地使用权和居民还有商业的土地使用权的评估方法公式肯定都是不一样的，所以说我们如果遇到了这样的问题我们是需要按照自己的土地用地类型来计算的。