开发商未经竣工验收擅自交付房屋怎么办-法师兄

根据《建设工程质量管理条例》第五十八条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的。开发商未经竣工验收擅自交付使用，涉嫌违违约违法，你们可以要求赔偿，未收楼的可以按商品房买卖合同的约定条款处理。

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《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”...

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你所说的交付，在法律上应当是房屋所有权的转移，即平时所说的办理完产权证。交钥匙实际上属于交付使用（只是转移房屋的实际占有，即进户），一般地，...

合同中虽然把这方面内容删掉了，但不意味着开发商就无义务办理竣工验收了。建筑法第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。所以，开发商应当先取得《工程竣工验收单》，然后去办理工程备案登记证，然后再向客户交房。可能是开发商没有办《工程竣工验收单》，所以无法备案。合同中尽管删掉了部分内容，但开发商办理竣工验收的义务，是法律规定的强制义务，违反这项义务，构成违约，你可以拒绝收房，并可追究违约责任。看我的帖子后，不回复的，会长得胖乎乎的。

法律规定房子未经竣工验收合格不得交付适用。现实中，目前我国相关法律法规对于这种普遍存在的开发商未取得竣工验收报告就想交房的现象如何解决并没有一个明确的规定。实践中，对于买房者来说，如果开发商未提供竣工验收报告而交房，业主可以拒绝接受交房。我认为这样做，可以追究开发商的违约责任，而且经催告合理期限后可以解除合同。但现实中，可能业主处于各种原因，在开发商没有取得竣工验收报告的情况下，就办理了入住手续，在这种情况下，首先一个问题是，开发商交付房屋的行为是否有效。实践中各法院的做法不尽一致，但在房子没问题，业主又是自愿入住的情况下，大多数法官通常认定交付房子有效。在这种情况下，业主反过来要求解除合同，很可能法官不会给予支持。在这种不利的情况下，只有出现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在这种情况下才可以解除合同。

房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。