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目前相关规定的规定。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采...
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什么是商品房售后包租 商品房售后包租是指发展商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由发展商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 不能碰的售后包租 不是商品房项目，不得实施售后包租。那些无法取得预售许可证的房地产项目不能在建设期间进行售后包租，只有取得了预售许可证的房屋，才能在预售阶段进行售后包租。对于已竣工且取得房地产权证(大产证)的房地产项目，是最具备售后包租条件的。 租金计算方式预售的房屋不可以进行预租，只有在房屋竣工之后才能开始计算租金。有些房地产商为了加大促销力度，承诺消费者在签署预售合同之后就可以取得租金，这样的约定其实是无效的。所谓租金，是指对房屋的使用而支付的代价。如果房屋还不具备使用功能，当然不能收取租金。租金必须从房地产项目竣工之日开始计算。 包租人身份疑问严格意义上的售后包租人必须是发展商。如果发展商不是包租人，而是一家房地产租赁公司，此类的售后包租对于消费者来说存在巨大商业风险。如果包租人不能兑现包租的承诺，购房人是无法向发展商主张权利的，购房人的利益得不到法律保护。 开发商的资信能力 有些开发商是房地产项目公司，此类发展商的资信最弱，往往在项目开发完成之后就注销了事。因此，建议购房人在接受发展商是项目公司的售后包租同时，要求发展商的母公司或者有资质的金融机构提供担保。
什么是商品房售后包租 商品房售后包租是指发展商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由发展商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 不能碰的售后包租 不是商品房项目，不得实施售后包租。那些无法取得预售许可证的房地产项目不能在建设期间进行售后包租，只有取得了预售许可证的房屋，才能在预售阶段进行售后包租。对于已竣工且取得房地产权证(大产证)的房地产项目，是最具备售后包租条件的。 租金计算方式预售的房屋不可以进行预租，只有在房屋竣工之后才能开始计算租金。有些房地产商为了加大促销力度，承诺消费者在签署预售合同之后就可以取得租金，这样的约定其实是无效的。所谓租金，是指对房屋的使用而支付的代价。如果房屋还不具备使用功能，当然不能收取租金。租金必须从房地产项目竣工之日开始计算。 包租人身份疑问严格意义上的售后包租人必须是发展商。如果发展商不是包租人，而是一家房地产租赁公司，此类的售后包租对于消费者来说存在巨大商业风险。如果包租人不能兑现包租的承诺，购房人是无法向发展商主张权利的，购房人的利益得不到法律保护。 开发商的资信能力 有些开发商是房地产项目公司，此类发展商的资信最弱，往往在项目开发完成之后就注销了事。因此，建议购房人在接受发展商是项目公司的售后包租同时，要求发展商的母公司或者有资质的金融机构提供担保。
目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。
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