商品房售后有权包租吗-法师兄

什么是商品房售后包租商品房售后包租是指发展商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由发展商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。不能碰的售后包租不是商品房项目，不得实施售后包租。那些无法取得预售许可证的房地产项目不能在建设期间进行售后包租，只有取得了预售许可证的房屋，才能在预售阶段进行售后包租。对于已竣工且取得房地产权证(大产证)的房地产项目，是最具备售后包租条件的。租金计算方式预售的房屋不可以进行预租，只有在房屋竣工之后才能开始计算租金。有些房地产商为了加大促销力度，承诺消费者在签署预售合同之后就可以取得租金，这样的约定其实是无效的。所谓租金，是指对房屋的使用而支付的代价。如果房屋还不具备使用功能，当然不能收取租金。租金必须从房地产项目竣工之日开始计算。包租人身份疑问严格意义上的售后包租人必须是发展商。如果发展商不是包租人，而是一家房地产租赁公司，此类的售后包租对于消费者来说存在巨大商业风险。如果包租人不能兑现包租的承诺，购房人是无法向发展商主张权利的，购房人的利益得不到法律保护。开发商的资信能力有些开发商是房地产项目公司，此类发展商的资信最弱，往往在项目开发完成之后就注销了事。因此，建议购房人在接受发展商是项目公司的售后包租同时，要求发展商的母公司或者有资质的金融机构提供担保。

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什么是商品房售后包租商品房售后包租是指发展商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由发展商以代理出租的方...

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商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预...

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

如何实现预售商品房的抵押权？预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。处分抵押的预售商品房所得按以下顺序分配：（一）支付抵押房地产处理费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息，支付违约金；（四）赔偿债务人违反合同对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额返还抵押人。同一预售商品房设定两个以上抵押权时，按抵押登记顺序受偿。抵押权人在处分抵押物所得不足以支付债务、违约金额和赔偿金时，有权向债务人追索不足部分。

你与开发商所签《房屋产权调换协议》、《补充协议》效力相同，第三人的《房屋预售合同》、你的补充协议，若无均效力瑕疵，都是有效的，具有平等法律地位。你是否可以得到此房，要看开发商是否为你办理房屋过户登记、未登记的是否已交付房屋、既未登记也未交付看开放商还能否处分该房屋，如果开发商还可以处分该房屋，你就可以要求履行合同，取得该房屋。你与第三人的《房屋预售合同》的买受人所享权利是平等的，不存在优先权问题，建议尽快积极主张自己的权利，以取得实现权利的优势。