承租人擅自转租有效吗，后果如何？

2024-07-01 16人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

【案情简介】曾某与王某曾于I999年1月订立一份房屋租赁合同，合同规定曾某将其二室一厅的房屋出租给王某，租赁期限为3年，每月租金5OO元。租赁半年后，王某向曾某要求，将一间闲置不用的房屋借给其朋友桑某居住，曾某表示同意。以后，曾某了解到王某实际上是将该二室一厅的房屋全部转租给了桑某，每月租金800元，已转租4个月，而桑某在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房间与阳台打通。曾某遂找到王某、桑某交涉，提出王某转租时未得到同意，桑某应立即搬出去，并应恢复房屋原状、赔偿损失，遭到王某、桑某拒绝。曾某遂于1999年11月向法院起诉，请求法院认定王某与桑某的转租合同无效，要求解除与王某的租赁合同，将王某所得4个月房租共计32OO元收缴交付自己；并要求桑某将房屋交还自己，同时恢复原状，赔偿损失。法庭经依法开庭审理，认定王某与桑某之间的转租协议无效，并于2000年1月作出判决，判决桑某退出争讼房屋，并向曾某赔偿房屋修复费用5300元；判决准许曾某解除与王某的租赁合同，王某将转租期间所得租金差价1200元给付曾某。【法律分析】1．房屋转租的条件房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。建设部《城市房屋租赁管理办法》第27条规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，而且出租人可以从转租中获得收益。房屋转租必须符合一定的条件：（1）房屋转租，应当订立转租合同。（2）转租合同须经原出租人书面同意。虽然一般要求租赁当事人签订的租赁合同应当具备转租的约定条款，但无论有没有转租约定条款，承租人都要经原出租人书面同意，否则转租合同无效。（3）转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。首先，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。其次，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意。那么为什么规定房屋转租的这个限制条件呢根本原因在于租赁权权能及性质法律上不明确。如果明确转租权的存在是一种固定确定的权利的话，限制转租就没有什么太大的实际意义。首先，出租人目的是获取租赁房屋财产的收益，是自己经营财产的一种方式，说是经营，是因为如果没有经济效益，那就是出借而不是出租了。可以看出，出租人是以财产收益为出发点和最终目的的，而限制转租好像适得其反：因为承租人也具有使用财产效益最大化的必然倾向，转租的前提是该承租的财产在转租后能获得更大的效益。如果限制太多，转租的动力就会减弱，一方面财产得不到转租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保证。

法律依据

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