商品房认购书的法律性质是什么呢？

2024-05-20 19人已浏览

孟金龙律师专职律师

北京市京师律师事务所

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专业分析

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”采反对解释方法［1］，商品房的认购、订购、预订等协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，或者虽具备商品房买卖合同的主要内容，但是出卖人并未按照约定收受购房款的，该协议不应当认定为商品房买卖合同。实务中存在的争议主要是，如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢？本人认为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则，买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。何谓出卖人已经按照约定收取了购房款？这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。

法律依据

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