一、小产权房和回迁房的区别是什么？

1、回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物、拆迁安置过程中采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的、不同的是采取回迁的方式补偿，回迁房不是商品房。

2、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子、如果回迁房跟商品房都办理房产证了，那交易都一样如果没出房产证的，回迁民手里持有的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要，要承担风险。

3、商品房与回迁房房价有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的、《商品房买卖合同》，在协议中进行约定、拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。

回迁房是小产权房吗?

1、如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同，按照当年房改成本价扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算、回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。

2、回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子、每一个楼盘基本都有回迁房。

3、一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价、回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样、没出房产证的，回迁民手持的是合同，那买回迁房就存在风险。