房屋买卖合同与房屋买卖定金合同区别是：房屋买卖合同是对房屋的所有权、使用权等权利进行转让达成一致意见签订的合同，自双方达成一致意见成立生效。房屋买卖定金合同是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，自交付定金成立生效。

一、定金合同生效

定金合同作为一种特殊的合同，其生效条件除具备一般合同生效的条件外，还应当满足以下两个条件：

1、实际交付定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。定金合同成立后，当事人应当依照定金合同的约定履行定金给付义务。

2、主合同有效。定金担保合同是当事人为担保主合同的履行的从合同，定金担保合同的效力依存于主合同的效力，主合同无效时，定金合同无效。如果定金合同附条件或者附期限的，所附的条件成就或者期限届至时定金合同才生效。

二、合同无效，定金条款是不是有效？

合同无效定金条款无效，只有在合同生效的前提下，当事人才有义务履行合同，才有可能适用定金罚则。合同无效的，从一开始就没有法律约束力，定金条款也无效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

三、实践合同分类有哪些？

实践合同是指当事人除双方意思表示一致外，还需要交付标的物或完成其他现实交付才能生效的合同。实践合同的种类有定金合同、自然人之间的借款合同、保管合同或法律其他规定。定金合同是指当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保所签订的合同，自实际交付定金时成立。