土地的所有权是归国家所有的，任何人和组织不得拥有，土地买卖的只能是土地的使用权有权。使用权的变更方式有以下几种：1、招标方式是指土地者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。2、拍卖方式是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价较高者（竞买人）3、协议出让指政府作为土地者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。4、挂牌出让国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中优的公司会公示出来；在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，后确定的公司为土地获得者。

土地使用权变更免契税的情况有哪些

1、不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。2、等价交换房屋，享受免征契税政策。3、承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的和接收整体出售国有、集体企业的免征契税。4、根据财税〔2020〕4号文件规定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”