【来源】判决研究，2005年，第一卷【撰写年份】2005年【正文】一、本案简介2000年10月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同采用普通空白格式文本进行商品房买卖，包括普通商品房买卖合同的条款和内容。在此商品房买卖合同中，双方约定原告购买了被告的一套商品房。房屋建筑面积320平方米，单价1万元，房屋总金额320万元。该房屋于2001年10月31日前交付，并约定了相应的违约责任。原告与被告于同日签订补充协议，约定买受人在出卖人未取得国家批准的销售证明的情况下自愿签订商品房销售合同和补充协议。买受人同意在合同签订后3日内将购房款的50%汇至出卖人指定的银行，买受人在出卖人指定的地点办理银行抵押手续。补充合同还规定，双方同意在卖方取得合同签订后政府颁发的销售证明后7天内，签署由北京市国土资源和住房局监管的《北京市商品房销售合同》，并按原合同规定的时间持合同及相关证件到房地产管理部门办理合同签订及房屋所有权转让手续，并按有关规定办理房屋所有权证书。随后，原告称被告未按约定履行房屋交付义务，并要求被告承担违约责任。此外，由于被告交付给原告的房屋实测面积比合同约定的面积低98.5平方米，被告应将超出部分的房价按合同约定的两倍返还给原告。被告称：原告未按合同约定支付房价的50%，因此，如果原告未按时支付全部房价，被告不承担交付房屋的责任，也不承担违约责任；此外，双方签署了一份任命协议，该协议主要是签署本协议。根据约定的性质，约定权利人只能履行签订本协议的义务，不能按照约定要求履行。2、对于本案的不同观点，一审法院认为，原告与被告经协商一致签订的商品房买卖合同是双方意思表示的真实内容，应当是有效合同。在签订合同并收到原告交付的房屋款的50%后，被告未能履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋并办理剩余50%房屋款抵押手续的义务，构成违约的，应当向原告承担逾期交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同相差98.5平方米。根据合同和《商品房销售管理办法》，面积误差绝对值超过3%部分的房价由被告双倍返还原告。被告关于原告未能支付剩余50%的房价并拒绝按要求收回该房屋，以及上述合同为委任合同且未能生效的抗辩不可受理，因为其没有事实和法律依据。二审法院认为，双方签订合同的真正含义是在被告取得出售房屋的法律程序后重新签订一份新的销售合同。原告与被告签订的商品房买卖合同为意向书。此后，由于双方对补充协议的理解存在争议，双方未能签订新合同。在本案中，被告拒绝交付房屋，并且没有违反合同。因此，双方签订的商品房买卖合同是属于预约还是本合同意义上的合同，成为本案的主要争议点，导致一审法院和二审法院对双方的责任存在不同意见。3、根据笔者的观点，对于本案原被告与被告的责任分担，原告是否告知被告承担违约责任可以得到支持，关键在于原告与被告签订的商品房买卖合同及其补充协议的定性。是共识商品房买卖合同还是预售合同？如果认为合同已经成立并生效，毫无疑问，被告应承担违约责任；如果认为此时由于没有相关法律要素，即卖方未取得国家认可的销售证书，本协议仅为预约合同，原告不能仅根据预约合同要求被告承担逾期违约金和双倍返还房款的违约责任。本文拟对预付款合同的概念、成立和效力进行深入阐述，并在此理论分析的基础上分析如何处理该案件。（1）保留的定义和特征保留是一种约定将来订立某一合同的合同，将来订立的合同即为本合同。[1]那么，在本质上，任命仍然是一个完整的合同。本合同确立了双方之间的合同关系，明确了双方的权利和义务。应适用合同的订立、效力和履行的一般原则。然而，保留与其他一般合同的主要区别在于，保留是为了将来与对方签订特定合同。交易或合同的最终达成通常需要双方反复协商。进入缔约阶段后，尽管双方未能形成合同关系，但毫无疑问，这种关系比无关第三方的关系更为密切。通过预约，可以确定双方未来达成具体合同的意图或目的，从而稳定双方的交易机会。与本协议相比，任命具有以下法律特征：