一、物业管理条例规定如何更换物业

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管

理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

二、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

(2)确定采取公开招标或邀请招标方式；

(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

(4)物业服务价格幅度或水平。

三、业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议；

(2)招标公告或者投标邀请书；

(3)招标文件；

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。