土地增值税，是指单位和个人转让国有土地使用权、建筑物及其附着物取得的收入，包括货币性收入、物质性收入和其他收入，扣除依法计算向国家缴纳的税款的法定扣除项目后的增值额，以继承、赠与方式无偿转让不动产的行为除外。纳税人是指转让国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物产权，取得收入的单位和个人。征税对象是指国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权有偿转让取得的增值额。土地增值税只对“出让”国有土地使用权的行为征收，对“出让”国有土地使用权的行为不征收。土地增值税不仅对国有土地使用权的转让征收，对建筑物和其他附着物的产权转让也征收。土地增值税只对有偿转让的不动产征收，对以继承、赠与方式无偿转让的不动产不征收。不征收土地增值税的行为主要有两种：

①产权人和土地使用者将财产和土地使用权交给“直系亲属或者负有直接赡养义务的人”。

②房地产所有人和土地使用者通过非营利的社会团体和国家机关，将房屋产权和土地使用权捐赠给教育、民政等社会福利和公益事业。土地增值税的计算公式为：应交土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”是纳税人转让房地产取得的收入减去扣除额后的余额。纳税人转让房地产的收入包括货币收入、物质收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权支付的金额；

（2）土地开发成本费用；

（3）新建房屋及配套设施的成本费用或旧房屋、旧建筑物的评估价；（四）与房地产转让有关的税收；（五）财政部规定的其他扣除项目。

2。土地增值税实行四级累进税率：增值额不超过扣除额50%的，税率为30%。增值额超过扣除额的50%，不超过扣除额的100%的，税率为40%。

增值额超过扣除额100%，不超过扣除额200%的，税率为50%。增值额超过扣除额200%的，税率为60%。

以上四级累进税率中，每一级“增值额不超过扣除项目金额”的比例，均包含该比例。纳税人在计算土地增值税时，也可以采用以下简单算法：

计算土地增值税，即增值额乘以适用税率减去扣除项目数乘以速算扣除系数。具体公式如下：

（1）增值额不超过扣除项目金额的50%

土地增值税=增值额×30%

（2）土地增值税金额超过扣除金额50%的增值税，土地增值税税额低于100%的，等于增值额×40%扣除额×5%。（3）增值额超过扣除额100%的，土地增值税税额低于200%的，相当于增值额×50%扣除额×15%。（4）增值额超过扣除额200%的，相当于增值额×60%扣除额×35%。

5%，公式中15%和35%为快速计算扣除系数。第三，国有土地使用权转让的条件是什么？

除了一般民事行为的有效要件外，还需要下列特殊要件：

1。以出让方式取得的国有土地使用权的出让条件如何？（一）按照出让合同支付全部土地出让金，取得国有土地使用权；（二）按照出让合同投资开发，属于房屋建设项目，完成开发投资总额的25%以上，属于开发用地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件；

（3）转让房地产时，房屋已经竣工的，还应当持有房屋所有权证。（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）持有国有土地使用证；

（3）持有地上建筑物及其他附着物的合法产权证；（四）经有批准权的人民政府批准。法律依据：《房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条。