问题一：什么是“首付分期”？

顾名思义，首付分期指购房者先按照一定的比例支付部分首付款并签订商品房买卖合同，剩余部分首付款在一定期限内补齐的方式。因开发商在配合购房者办理银行按揭贷款时需要协助提供其已经缴纳首付的凭证，从而以办理贷款节点来划分，首付分期存在两种情形：其一，购房者在宽限期内结清剩余首付款后再办理贷款；其二，首付的剩余款项由其他主体提供(垫付或出借)，然后再由购房者限期偿还，而购房者最初缴纳的那部分款项相当于是首付的“首付”。而以上述“其他主体”结合具体操作来划分，可以区别为由房企或关联企业直接借贷，以及由指定第三方主体进行借贷两种情况。

问题二：“首付分期”有哪些模式？

模式一：首付款缓付

当市场环境低迷，区域竞争较大，或者针对员工内购时，小部分中小型开发商可能会采用此种模式。此种模式在严格意义上并不能算作是首付分期，因为在购房者办理按揭前，首付已经足额缴纳，实质上并不存在“分期”的问题。但就此种模式，建议开发商需要结合企业内部资金管控情况合理布局。

我们通常所言并需要重点防范风险的首付分期指的是以下两种模式。

模式二：开发商或关联公司直接借贷

部分开放商在早期出现过直接向购房者出借首付的情况，但现在大多已经优化操作模式，例如变通为专门设立一家形式上难以直接查证具有关联关系的第三方咨询公司，由第三方咨询公司出借首付款给客户用于购房。

模式三：指定第三方借贷

第三种模式可以细化为两种：

(1)以公司指定的特定人员出借，通常为股东较信任的高管；

(2)与第三方企业合作，由其提供首付贷(如“S房网”曾在重庆地区向部分开发商力推过此类产品)，部分情况下，第三方有放贷资质。

问题三：若开发商或关联公司直接向购房者借贷(模式二)有何法律风险？

模式二中，若开发商或者关联第三方向购房者提供首付借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，此类借贷关系应当属于民间借贷的范畴，由民间借贷的相关法律规则予以调整。若由开发商或关联第三方提供的贷款笔数以及贷款金额上升至较大数额，则可能会导致这类贷款行为因量变发生质变的认定，质变为未经金融监管部门批准从事专门放贷业务的违规行为。

需要特别提示的是：贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。开发商及其关联企业一般都不具备经营贷款业务资质，因此，开发商大规模地向购房者提供借贷，虽然从举证责任的承担和事实认定方面，确认企业是否从事经常性放贷存在难度，但伴随金融市场波动、央行政策变化，这仍是开发商不能忽视的风险。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

坚决抑制不合理住房需求

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。