(一)关于房产抵押
购房疑问:开发商在将房屋出售给消费者之后,又另行全部抵押给银行申请贷款,这种行为是否合法
律师答疑:律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续,且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前,根据法律规定,开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人,否则,其转让行为无效。在此情况下,购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效,购房人有权要求开发商返还已支付的购房款,并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后,则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然,由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益,此时,开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押,因此,购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则,可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
(二)关于“不可抗力”
购房疑问:如何认定购房合同中标明的“不可抗力”,应如何正确理解“不可抗力”的法律含义?
律师答疑:作为购房合同中免责事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明确规定的,不能凭自己的主观臆想去推定,否则是要承担相应的法律责任的。
(三)关于面积缩水
购房疑问:我在房展会上看中了一套房,但是我怀疑这套房的面积存在缩水问题,请问:我该怎么办?
律师答疑:购房合同及其他文本提供的房屋面积数往往只是“预测面积”,实测面积待楼盘竣工之后,方能告知购房人,所以此时还无法最后确定是否有面积欺诈行为;如果购房人已经拿到产权证,且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房屋管理局承认的法定测量单位测定,一般也不会有面积欺诈行为。但是,不排除测量结果存在一定的误差。如果购房人对产权证上所标明的面积存有怀疑,可以上诉法院或申请仲裁。因为,就现行的法律法规而言,面积的复测只能由法院或仲裁机构提请,测量单位一般不接受个人及其他组织的复测要求。
工程签证中常见的法律问题解答
1、施工监理单独在签证单上签字,是否有效
(1)施工监理作为发包人履行建设工程施工合同的代表,其签字是否有效,关键是看发包人是否授予了其签证的权利;
(2)如果有授权,施工监理的签字就有效,如果没有授权,则没有效。
2、发包方不同意签证怎么办
发包人拒绝签证时,承包人应在合同约定的期限内进入索赔程序,进行索赔。
3、工期顺延应该如何签证
(1)发生工期延误的情形;
(2)情形发生的14天内,以书面形式向工程师提出报告;
(3)工程师在收到报告后14天予以确认,逾期不予确认也不提出修改意见,视为同意工期顺延。
4、签证和索赔有何区别
(1)签证是双方协商一致的结果,而索赔是单方主张权利;
(2)签证涉及的利益已确定,而索赔的利益尚待确定;
(3)索赔是过程,签证是结果。
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