商品房预售合同的法律效力需满足以下几个必要且独立的要素：

首先是签约主体是否有效，其次是签约意向是否真实，接着是合同条款及其形式是否合法合规。在这些元素当中，当事人的真实意愿以及条款的合法性质并无特别显著之区别，可按照《中华人民共和国民法典》的基本原则进行判断确认。

然而，在涉及到签约主体资格及合同形式合法性的问题上，商品房预售合同则具有其独特的特性。具体而言：

1．商品房预售合同的签约主体必须具备相应的资质。

根据我国现行的相关法律法规，对于商品房预售合同的签订双方均设定了一定的条件限制与要求。

2．商品房预售合同的形式必须严格遵循法律法规的规定。

《城市房地产管理法》第一百五十九条

商品房预售应符合下列条件：

1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

2、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

3、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

4、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。

6、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

7、法律、法规规定的其他条件。