(一)抵押人在申请借款时用各种手段故意隐瞒抵押物已出租的情况,银行调查时也未发现此情况,导致误判风险。
(二)贷款发放后,借款人因种种原因无力偿还借款,为逃避债务在抵押物出租时一次性、长久性、恶意性收取巨额租金,即使日后拍卖抵押物,银行受偿也将大打折扣,导致折价风险。
(三)案件进入法院执行阶段,为逃避抵押物被法院执行,抵押人与自己的亲属、朋友、生意伙伴等串通一气“倒签”租赁合同,一旦进入执行阶段承租人与法院及银行形成对抗,阻碍抵押物的执行处置,大大延长了银行收回不良贷款的时间,造成时间风险。
(四)在公司借款中,抵押人把抵押房产出租的同时,又把自身抵押房产内的机器生产设备一并出租,这种“打包”式的出租方式处置难度更大,往往各方之间相互勾结、串通,以种种理由要求银行报损,处置成本将大大增加,即使日后实现抵押权,所负担的处置费用往往也很高,造成成本风险。
(五)以无证房产“绑架”有证房产。
一、买卖不破租赁的条件是什么?
1、存在合法有效的租赁合同
要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国民法典的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。
3、租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付,除指出租人已交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。主要理由是,一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。
4、所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
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