在二手房交易中,签订“定金协议”和“订金协议”是完全不同的两个概念。对购房者来说,两者所产生的法律效果差别很大。
上海市君悦律师事务所许海波律师指出,定金是法律上的一个概念,是担保的一种形式,也是一种履约保证金,支付和接受定金的交易双方受定金罚则的约束。在二手房买卖中,它是指当买卖双方就交易条件达成一致后,买方交付一定金额的款项(即定金)给卖方,以担保买卖双方按照约定的条件履行买卖交易。如果买方违反约定,则已交付的定金将会被卖方没收;如果卖方违反约定,则应当双倍返还已收取的定金,这就是所谓的“定金罚则”。订金在实践中也较常见,但不是严谨的法律概念,一般是指预订金,不适用定金罚则,仅仅具有“诚意金”的效果,无法担保买卖双方交易的履行。订金的处置以及支付和接受订金的双方的权利和义务,按照双方约定处理。
据笔者了解,目前沪上各大知名品牌房产中介在签订类似房屋买卖协议时,一般都会同时使用“定金协议”,以担保买卖双方的交易能够顺利履行。这样一来,如果房东在签收定金后反悔不卖或者改变原来的交易条件,就必须承担定金双倍返还的责任,从而督促其履行交易约定,达到保护购房客户利益的目的。
中原地产法务部有关人士在接受笔者采访时表示,购房者在委托房产中介公司购买二手房时,一定要看清楚签订的是“定金协议”还是“订金协议”。从保护自身利益的角度出发,建议大家要签订“定金协议”。综合目前市场的特点,专业人士建议客户在签订定金协议时要注意以下几点:首先,对于交易达成一致、签订买卖协议的,应当将双方达成一致的交易条件全面、具体地约定在买卖协议中,同时将“定金罚则”约定在协议中,以避免因约定不清或未约定而导致定金担保责任起不到效果。其次,鉴于定金协议必须是定金交付后才发生法律效力,所以千万要注意不是协议中有约定“定金罚则”就万事大吉了,而是应当及时将定金交付给房东签收。可以将款项实际交付给房东,也可以由房东签收后同时交由房产中介保管,否则,“定金罚则”约定了也白约定。最后,在交付定金后,应当由房东方出具收款收据,并注意明确性质为“定金”,而非“订金”,避免混淆是非。
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