要辞退物业公司必须具备两个条件:一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定;第二,即使没有成立业主委员会,也要小区入住或现有的三分之二或以上的业主同意辞退。这两个条件必须同时具备,缺一不可。
在同时具备这两个条件的前提下,业主可收集相关证据,向物业公司发一个函,列举其违法或违反合同的行为,要求解除物业关系。如果物业公司同意,则双方解除关系;如物业公司不同意,业主可以向法院起诉。
一、业主和物业的关系是怎样的
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说,业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施,如花园、车库等,以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是,全体业主享有该土地之建设用地使用权--按照规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
正是基于这些权利,业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权,属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式,业主的自治权源于其产权。当然,为了进行治理,业主们必须建立某种机构,比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权,代行小区之决策、行政、管理之权。
然而,在实际生活中,业主委员会的权威不足,业主的主权却无从彰显。这其中最为典型的就是,物业服务公司与业主、业主委员会的关系颠倒。物业管理公司的称谓,就已尽显物业公司的霸道。按理,物业公司只是业主委员会聘请的服务者,但在小区治理中,它们却以管理者的身份出现。因为开发商会指定前期物业服务公司,它倒是先于业主就进驻小区了,而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。在很多小区,长期没有业主委员会,小区惟一的有组织机构就是物业服务公司,它也就以为自己就是小区的管理者。因为这种心态很普遍,才会发生业主委员会辞退物业公司而物业公司拒绝撤离的现象。而相关部门对于这类物业公司并无任何行政或司法处罚措施。
业主既然是花钱请物业公司来服务的,业主是主人,物业公司是管家,如果这管家的服务有缺陷,主人完全有权将这管家炒鱿鱼,再换一家。但在现实生活中,和物业公司打过交道的人都知道,请神容易送神难,要想换一家物业公司,真是难于上青天。居民小区业主委员会要换物业,为首的业主被恐吓甚至打伤的事情屡有发生,物业公司为你服务俨然成了一种霸权,管家高高地骑在主人头上。
这种服务霸权形成的根本原因是,在物业管理中,尽管理论上承认主人种种神圣的权利,也规定了管家种种的责任,但是在具体的技术操作中,主人的权利被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。首先是你买房的时候,开发商以业主管理机构还未健全为理由,给你搞拉郎配,指定一家物业公司为你服务,你别无选择。虽然你也被告知,这个物业公司只是暂时代理,一旦新的业主委员会成立,完全可以选一家物业费更低、服务更好的公司,原来的物业,好比看守内阁将自然退出。但是哪个业主一旦较上劲,会发现暂时代理的服务机构是那样顽强。首先你的选择权和所有业主的选择权捆绑在一起的,要集体行使才能有效,你对物业公司不满意,他会告诉你,你是极少数。但极少数的不满意汇集成多数时,人家又会或明或暗给业主行使权利设置重重障碍。
如果在技术层面上,不为业主的合法权益兑现扫除重重障碍,那么这种权利就不是真正的权利,而只能停留在纸面上,服务的霸权将自然滋生,一幕幕管家欺主的故事就会持续上演。
二、物业公司有什么职责
物业公司是属于服务型公司,其主要职责是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。
具体管理内容如下:
(一)物业管理安全。物业公司应当采取各种措施,保障业主和房屋使用者的人身财产安全,对小区的治安进行管理,对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理;
(二)物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;
(三)物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准,对其经营管理的物业进行维修和技术管理,包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;
(四)物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理,使其达到国家规定的标准,具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;
(五)就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部]联系。
《物业管理条例》第四十六条
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
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