《城市房地产管理法》规定了导致受让人土地使用权终止的四种原因：

(1)使用年限届满

《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

(2)根据社会公共利益的需要而提前收回

《城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

(3)因逾期开发而被无偿收回

根据《城市房地产管理法》第26条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

(4)土地灭失

土地灭失，是指由于自然力量或人为造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。如因地震或战争而使原有土地变成湖泊或河流等。土地灭失，导致土地使用权客体丧失，受让人因此而终止其土地使用权。

正常情况下土地使用权的终止原因有使用年限已经届满再就是根据社会公共利益需要提前收回，如果是提前收回这类的情况是要向该土地的使用者根据土地的实际使用年限予以相应的补偿的。如果是没有提前的收回其土地使用者可以继续申请使用。

一、商品房土地使用权终止怎么办

终止日期是提醒用户国有土地转让的期限已经到来。要继续使用，必须事先向政府土地管理部门申请续期。如果政府有计划的计划，它将不会与原始用户续订。

有两种类型的续约：一种是住宅用地(70年产权)，没有自动更新预期规划，一些政府会有通知;一是其他土地使用的性质，有必要提前一年向主管土地提交土地。部门申请续签，否则将被国有化!